Dossier

La location pour bailleurs débutants

13 avril 2021
bailleurs débutants

Louer n'est pas si simple. Que devez-vous faire avant tout pour être légalement en ordre si vous souhaitez offrir un bien en location? Et comment anticiper certains problèmes?

Voici dix questions pour faire le point sur ce que vous devez savoir avant d'offrir un bien en location pour la première fois sans l'intermédiaire d'un agent immobilier, comme résidence principale pour le locataire.

Il est en effet préférable de prendre quelques précautions afin d'éviter ensuite le plus de problèmes possibles avec votre locataire.

De plus, vous devez vous conformer aux obligations légales, dont la liste s'est allongée. En outre, des règles différentes peuvent s’appliquer, pour la location d’un bien à titre de résidence principale, selon que le bien est situé en Wallonie, à Bruxelles ou en Flandre. Cela dit, il reste une série de règles communes.

1. Dans quel état le logement doit-il se trouver ?

En premier lieu, l'habitation doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.
Ensuite, vous devez faire établir un certificat de performance énergétique par un certificateur agréé.
Il vous incombe par ailleurs de placer un détecteur de fumée dans l'habitation louée.
Enfin, vous êtes dans l'obligation de remettre le bien en bon état d'entretien au locataire.

2. Dois-je demander une autorisation préalable à quelqu'un ?

En tant que propriétaire ou usufruitier d'une habitation, vous êtes en principe toujours en droit de l'offrir en location, vous n'êtes pas tenu d'obtenir une autorisation préalable d'une quelconque autorité.
Mais vous devez parfois être en mesure de présenter une attestation particulière délivrée par la commune, en général contre paiement.

3. Quel loyer puis-je demander ?

Au départ, vous pouvez fixer vous-même le prix de la location. Mais dès que ce montant sera fixé, vous ne serez en principe plus en droit de le modifier pour toute la durée de la location. Vous pouvez tout au plus l'indexer annuellement.

Au départ, vous pouvez fixer vous-même le prix de la location. Vous devrez mentionner ce prix ainsi que les éventuels coûts et charges communs dans toutes vos annonces et recherches. Si vous ne le faites pas, vous risquez une amende.

Sachez que dès que vous aurez inscrit ce montant dans le contrat de location, vous ne serez en principe plus en droit de le modifier pour toute la durée de la location. Vous pouvez tout au plus l'indexer annuellement. Pour savoir quel montant indexé vous pouvez réclamer, vous pouvez faire appel à notre module de calcul.

 

4. Puis-je refuser un locataire ?

En principe, vous êtes entièrement libre de conclure ou non un contrat avec un candidat-locataire en particulier. Mais vous n’êtes pas autorisé à lui demander n’importe quelles informations. Les règles à ce sujet sont claires dans les trois régions du pays. En outre, vous ne pouvez refuser aucun locataire sur la base d’un critère discriminatoire. 

Vous n’aurez normalement pas à motiver votre décision de refuser quelqu’un. Sauf si la personne se sent discriminée pour l’une ou l’autre raison et peut faire valoir cette discrimination. Veillez donc à utiliser des critères de sélection objectifs tels que la possibilité de payer le loyer ou la composition du ménage par rapport à la surface du logement loué. Et regardez l’ensemble des ressources financières du candidat locataire et pas l’origine des revenus.

En Flandre, une fiche standard a été élaborée spécifiquement à cet effet, mais ce n'est pas le cas en Wallonie et à Bruxelles. Par contre, vous trouverez toutes les informations pouvant vous guider dans cette brochure.

5. Suis-je entièrement libre de choisir le contenu du contrat de location ?

La loi prescrit quelles mentions minimales doivent être reprises dans un contrat de location et il existe un certain nombre de règles que vous ne pouvez pas contourner. A Bruxelles et en Wallonie, vous êtes dans l'obligation d'ajouter certaines pièces jointes au contrat. 

Si vous prévoyez des conventions particulières avec le locataire, par exemple si vous convenez qu'il procédera à certains travaux en échange de quelques mois de loyer gratuits, il est préférable de les stipuler dans une pièce jointe. 

Nous mettons un contrat de bail pour immeuble à usage de résidence principale à votre disposition : un pour neuf an et un autre pour une courte durée.

Vers notre bail type pour 9 ans

Vers notre bail type de courte durée

6. Quel est l'intérêt d'un état des lieux ?

A la fin de la location, le locataire est supposé quitter l'habitation dans le même état que lors de son entrée. Si vous pouvez produire un document ne faisant état d'aucun dégât, vous serez en mesure d'exiger de votre locataire une indemnisation pour les dommages éventuels.

Vous pouvez faire réaliser cet état des lieux par un expert ou vous en charger vous-même avec le locataire. Pour plus d’informations à ce sujet, consultez notre dossier. Celui-ci contient également un des documents type que vous pouvez utiliser.

Vers nos documents type "Etat des lieux"

7. Quelle est la durée du bail ?

Il est possible de conclure un bail à court terme. C'est-à-dire pour trois ans tout au plus. Vous ne pouvez pas résilier prématurément un tel contrat, mais bien votre locataire (mais pour cela, il devra vous verser des indemnités);

S'il ne s'agit pas d'un contrat de courte durée, la location s'étale en principe sur neuf années. Dans la pratique, votre locataire n'est pas tenu de rester dans l'immeuble aussi longtemps. Il peut mettre fin au bail à tout moment moyennant le respect du préavis légal de trois mois; il n'est redevable d'une indemnité de dommage qu'en cas de renonciation au cours des trois premières années. En ce qui vous concerne, il vous est bien plus difficile de mettre un terme à une location de neuf ans.

8. Puis-je exiger une garantie locative ?

Vous le pouvez, en effet. La plupart des bailleurs le font, même si ce n'est pas une obligation légale. C'est d'ailleurs vivement recommandé pour au moins vous prémunir contre d'éventuels déconvenues, comme d'importants dégâts causés à l'habitation par le locataire.

Le montant légal de la garantie locative varie selon la région.

  • À Bruxelles et en Wallonie, le montant de la garantie ne peut pas excéder 2 mois de loyer si la garantie a été bloquée sur un compte et 3 mois, quand cette garantie sera constituée par tranches ou par le CPAS.
  • En Flandre, le montant équivaut à trois mois de loyer.

9. Le contrat concerne-t-il uniquement le locataire et moi ?

Non. Vous êtes tenu d'enregistrer le bail. Il faut donc le faire inscrire dans le registre officiel du bureau d'enregistrement local.

Si vous ne le faites pas dans le délai légal de deux mois, vous risquez une amende. De plus, dans ce cas, vous vous retrouverez démuni si le locataire veut mettre fin au loyer: tant que le contrat n'est pas enregistré, il n'est pas obligé de donner un préavis ni de payer les indemnités de résiliation.

10. Qui doit assurer l'immeuble loué ?

En principe, le locataire est responsable à votre égard en cas d'incendie dans l'habitation louée, sauf s'il est en mesure de fournir la preuve que la responsabilité de l'incendie ne lui incombe pas (ce qui n'est pas toujours facile à prouver). C’est pourquoi il vous est fortement recommandé d’obliger contractuellement le locataire à souscrire une assurance habitation. En Wallonie et en Flandre, le locataire est de toute façon légalement obligé d’assurer le bâtiment.

Mais souscrire une telle assurance est également conseillée pour vous. En Flandre, tout propriétaire est légalement tenu de le faire. Ce dossier vous explique en quoi un bon contrat d’assurance peut faire la différence.

Certains assureurs, comme AXA ou Ethias, proposent des polices d’assurance de bonne qualité pour lesquelles en tant que membre de Test Achats vous pouvez bénéficier d’une réduction intéressante.