Argent et assurances

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IV. Limitation des frais d’acte de crédit hypothécaire

Refinancer un crédit hypothécaire se révèle très coûteux pour un consommateur, ce qui freine la libre concurrence. Afin de donner aux preneurs de crédit la possibilité de profiter des taux encore bas actuellement sur le marché, les frais d’acte pour le refinancement d’un crédit hypothécaire doivent diminuer sensiblement.


Frais élevés

Test Achats constate que les frais d’acte qui accompagnent le refinancement d’un crédit hypothécaire sont considérables. Sur base d’une comparaison des frais d’acte (droits d’enregistrement, frais administratifs, honoraires du notaire, frais d’hypothèque et TVA) de refinancement des prêts hypothécaires dans des pays tels que l’Allemagne, la France, l’Italie, les Pays-Bas, le Portugal, l’Espagne et le Royaume-Uni, nous sommes formels : les consommateurs belges qui veulent remplacer un prêt hypothécaire trop cher par un autre meilleur marché dans une autre institution de crédit sont perdants. Ils paient tous ces frais, de surcroît à deux reprises. Le Belge qui souhaite changer d’emprunt hypothécaire pour en prendre un meilleur marché auprès d’une autre institution paie en moyenne les frais d’acte 13 fois plus cher que dans les autres pays.


La Belgique vs. les autres pays

Nous avons fait le calcul pour une personne qui a emprunté 200.000 € en mars 2017 à 2 %, sur 20 ans. Début mars 2019, il pouvait déjà emprunter ailleurs à un taux 1,59 % sur 18 ans. En pratique, ce consommateur n’aurait rien gagné étant donné les coûts imposés pour le refinancement. Conséquence : le client reste pieds et poings liés à son ancienne banque et la concurrence entre les institutions financières ne peut pas jouer. Si ces coûts diminuaient vers la moyenne des autres pays que nous avons comparés soit environ 500 €, le refinancement deviendrait intéressant et permettrait à notre consommateur d’économiser environ 5.000 €. Un avantage dont il est privé par les règles de jeu belges actuelles.


Voyez plutôt le classement pour un montant de 170.000€ (montant du prêt initial : 200.000€)


Belgique € 5.568 à € 6.052
Allemagne € 477
France € 2.010 /€ 1.194 (1)
Italie € 35
Pays-Bas € 800 à € 1000
Portugal € 375
Espagne € 110
Grande-Bretagne € 0

(1) Via un "prêt cautionné". Le premier montant est celui payé au départ, le deuxième constitue une estimation de ce que vous aurez réellement payé après le remboursement partiel qui sera effectué si vous avez remoursé correctement votre emprunt


Recommandations

Test Achats demande de limiter ces frais, en s’inspirant des exemples à l’étranger. Voici quelques pistes de réflexion :

  • Eplucher tous les frais d’acte pour déterminer ceux qu’on peut réduire sensiblement, voire en supprimer complétement.
  • Fixer d’autorité le plafond des honoraires du notaire. En autorisant, un tarif inférieur, on permettrait la concurrence. C’est le cas au Pays-Bas, où les honoraires sont plus libres, et où il existe même des sites internet permettant de trouver le notaire le moins cher.
  • Prévoir des alternatives moins coûteuses à l’inscription hypothécaire. En France, par exemple, le consommateur peut emprunter avec garantie par le biais d'une société privée ("prêt cautionné"). Cette formule est souvent jusqu'à 80 % moins chère. Dans un tel cas, on paie à la société une somme déterminée (dans l'exemple de notre tableau : 2.010 €) pour qu’elle se substitue à l’emprunteur dans l’hypothèse où il ne pourrait pas rembourser votre emprunt. Auquel cas, on puisera dans le pot constitué par les contributions de tous les emprunteurs. Ainsi, le prêteur est finalement remboursé, mais la société peut ensuite se retourner contre l’emprunteur défaillant pour récupérer l’argent qu’elle a dû lui verser ; si l’emprunt est correctement remboursé, l’emprunteur récupérera à l’échéance une bonne part que ce qu’il avait payé.
  • L’économie pour le consommateur pourrait même être plus importante encore si l’on pratiquait la portabilité de l’hypothèque. Cela permettrait de transférer tout simplement l’inscription hypothécaire d’un établissement de crédit à l’autre avec un minimum de frais. En Allemagne, par exemple, cela ne coûte que 500 € environ.
  • Réduire les frais d'acte pour un refinancement comme en Italie (35 €) ou les supprimer comme au Royaume-Uni.