Dossier

Déclaration TVA pour les nouveaux bâtiments et rénovations

25 mai 2022
Contrôle : TVA pas que pour les fraudeurs

Si vous faites construire une habitation ou la rénovez de manière importante, vous êtes normalement tenu de soumettre une déclaration TVA au fisc. Objectif de ce dernier : vérifier si vous avez payé suffisamment de TVA au total. Dans le cas contraire, il recalculera le tout, même si vous n'avez rien payé en noir.  

Si vous avez fait construire une nouvelle habitation ou avez rénové votre habitation actuelle en profondeur, vous devez normalement rentrer une déclaration TVA. Pour le faire, le fisc vous enverra par courrier le formulaire 111/B57, composé de 15 questions. Vous devez introduire cette déclaration de TVA dans les trois mois qui suivent la date à laquelle le (nouveau) revenu cadastral du bien vous a été communiqué. Vous ne devez envoyer aucun document justificatifs, mais bien conserver pendant cinq ans tous les plans, les devis et les factures. Le fisc peut en effet vous les réclamer s'il l'estime nécessaire.

En fonction de vos réponses aux questions, le fisc examinera s'il est nécessaire d'effectuer des recherches supplémentaires sur la valeur "normale" du bâtiment et l'application correcte du taux de TVA.

Enquête complémentaire

Si l'administration fiscale décide d'approfondir son enquête et de contrôler la TVA payée, elle vérifiera si vous pouvez présenter suffisamment de factures pour les travaux effectués et les matériaux utilisés, par rapport à ce qu'elle considère comme la valeur "normale" du bâtiment. Pour cela, le fisc utilisera les prix moyens qu'il considère comme généralement valables dans le secteur de la construction dans tout le pays.

 Conservez bien toutes les preuves

Nos conseils pour bien vous préparer à un éventuel contrôle TVA:

  • Si vous effectuez certains travaux avec l’aide de membres de votre famille ou d’amis, veillez à en conserver des preuves: photos, journal de ces travaux, e-mails de remerciement, témoignages de voisins... 
  • Si vous avez trouvé des matériaux bon marché ou gratuits (site de seconde main, donnerie, par exemple), conservez l’annonce de même qu’une preuve des prix normaux dans le commerce.  
  • Conservez toutes les preuves d’achat de vos outils. 
  • Procurez-vous une preuve des congés que vous avez pris pour travailler dans votre maison.  
  • Conservez toutes les offres de prix que vous avez reçues pour les travaux que vous avez finalement réalisés vous-même.

 Supplément de TVA, voire amende    

Si le fisc estime que le montant total de la TVA est trop faible par rapport à la valeur "normale" du bâtiment, il vous demandera un complément de TVA, voire une amende. Et cela peut vous arriver même si vous n'avez vraiment rien payé en noir ou si vous avez réalisé une part importante de travaux pour réduire les coûts !

Vous pouvez  essayer de le convaincre que la différence s’explique en tout ou en partie par des travaux non encore effectués,  ou que vous avez réalisés vous-mêmes ou avec l’aide d’amis, ou encore par des matériaux que vous avez acquis vous-même à bas prix... Le fisc déduira alors ces postes de la valeur normale. 

Si, au bout du compte, il reste malgré tout une petite différence entre le total des factures et la valeur "normale" corrigée comme expliqué ci-dessus, le fisc vous réclamera (uniquement) la TVA de 21 % sur cette différence. Mais si l’écart est plus important, il vous infligera en outre une amende allant de 10% à 35% du supplément de TVA. 

Si le fisc se manifeste, demandez avant tout à rencontrer le contrôleur de la TVA; cela permet souvent d’arrondir les angles et de réduire à tout le moins le supplément de TVA. Demandez au besoin à votre architecte d’assister à l’entretien. 

Si aucun accord n'est possible avec le contrôleur, il reste la possibilité de faire appel à un ou trois experts pour trancher.