Comment les logements sont taxés via la déclaration d’impôts

Attention à ne pas renseigner dans votre déclaration d’impôt annuelle des personnes physiques le revenu cadastral du logement dont vous êtes propriétaire et où vous avez établi votre domicile. C’est là une erreur fréquente, alors qu’il y a belle lurette qu’on ne doit plus le faire. Malheureusement, cette erreur est loin d’être systématiquement corrigée. Auquel cas votre impôt est inutilement trop élevé. 

Nous avons élaboré un dossier expliquant comment faire valoir vos droits si vous remarquez une erreur une fois en possession de votre décompte fiscal (votre “avertissement-extrait de rôle”). Le modèle de document qui y est joint pourra vous faciliter les choses. 

Mais votre logement propre est un cas particulier. Pour tous vos autres biens immobiliers, vous devrez bel et bien renseigner quelque chose dans votre déclaration d’impôt annuelle, et vous serez taxé dessus. 

Il y a différents types possibles de revenus

Le revenu cadastral

Le revenu cadastral d’un bien est le revenu immobilier que le fisc lui a attribué. Vous ne devez pas déclarer celui du logement où vous êtes domicilié, mais bien celui de vos autres biens immobiliers. 

Le revenu cadastral correspond à la valeur locative du bien en 1975, mais ce montant est fortement gonflé pour le calcul de l’impôt. Le fisc le multiplie par un coefficient résultant d’une part de l’indexation annuelle et d’autre part d’une augmentation de 40% (pour les revenus de 2021 : 2,6082). 

Les revenus locatifs

Quand vous mettez un logement en location, vous devez parfois en déclarer, outre le revenu cadastral, les revenus locatifs. Contrairement à ce qu’on pourrait croire, ce n’est pas le cas pour une location à un particulier qui occupe le bâtiment à des fins privées. Le loyer n’intervient que si vous louez le bâtiment à une entreprise ou à un professionnel, si le locataire l’utilise à des fins professionnelles ou si vous louez le logement meublé. 

Les revenus de la location de meubles

Par location d’un bien meublé, nous envisageons par exemple la location via une plateforme spécialisée comme Airbnb ou la location d’une chambre d'étudiant. Auquel cas vous êtes imposé non seulement sur un revenu immobilier, mais aussi sur le “revenu mobilier” résultant de la location des meubles. 

Les revenus des services fournis

Dans le cas d’une location meublée, il existe même un troisième type de revenus, quand on fournit également un service, comme le petit-déjeuner ou le nettoyage. Pour le fisc, il s’agit de "revenus divers". 

Quel revenu faut-il déclarer ?

Vous ne devez parfois rien renseigner du tout dans votre déclaration annuelle d’impôt des personnes physiques mais, dans d’autres cas, comme celui d’une location Airbnb, il n’est pas exclu que vous deviez déclarer trois sortes de revenus.

Les règles varient selon l’usage qui est fait du logement. Nous allons passer en revue les différents cas qui peuvent se présenter.

• Que faut-il déclarer pour l’habitation que j’occupe moi-même, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire? Et comment sera-t-elle taxée? 

• Que faut-il déclarer pour le logement que vous louez non meublé? Et comment sera-t-il taxé?
• Que faut-il déclarer pour un bien loué meublé. Et comment sera-t-il taxé?
  
• Nous proposons également quelques conseils qui pourront vous être utiles pour remplir votre déclaration.

Une propriété à l’étranger

Si vous êtes propriétaire d’un bâtiment à l’étranger, il est exonéré d’impôt en Belgique. Mais vous n’en devez pas moins le renseigner dans votre déclaration fiscale, de la même manière que s’il s’agissait d’un bien dans votre propre pays. C’est pourquoi un revenu cadastral est attribué depuis 2021 aux propriétés à l’étranger. 

En dépit de cette exonération, cela se répercutera quand même sur le montant de votre impôt. Car, si le fisc belge ne vous taxera pas sur ce bâtiment lui-même, il appliquera un principe d’imposition spécial, appelé “exonération avec réserve de progressivité”, qui alourdira l’impôt sur vos autres revenus belges. 

Cette exonération avec réserve de progressivité n’est pas pratiquée dans de rares cas, notamment pour les biens situés en Andorre, au Liechtenstein et à Monaco. Mais, dans ce cas, l’impôt belge sur le bien immobilier est réduit de moitié. 

Il existe encore une autre forme d’imposition

Outre l’impôt payé via votre déclaration fiscale annuelle, vous payez également un précompte immobilier sur les habitations que vous possédez. Ce précompte fait l’objet chaque année d’un avertissement-extrait de rôle distinct. 

Nous proposons un dossier expliquant comment le précompte immobilier est calculé et dans quelles conditions vous avez droit à une réduction.