Les droits d'enregistrement à payer à l'achat d'un logement en Belgique

Qu’est-ce qu’un droit d’enregistrement ?

Les droits d'enregistrement correspondent à la taxe que vous devez payer lors de l'achat d'un bien immobilier ou d'un terrain. C’est ce que le notaire verse à l'administration fiscale pour l'enregistrement de l'acte de vente. 

Les droits d'enregistrement ont été régionalisés et diffèrent aujourd'hui fortement entre la Wallonie, Bruxelles et la Flandre.

Qui doit payer un droit d’enregistrement ?

Les droits d'enregistrement en Wallonie

Quel est le montant des droits d’enregistrement quand j’achète un bien en Wallonie ? 

En région wallonne, le droit d'enregistrement était de 12,5 % jusqu'en 2024.

À partir de 2025, un taux réduit de 3 % s'applique à la seule habitation occupée par son propriétaire.

Fin des avantages fiscaux

En revanche, certains avantages fiscaux ont été supprimés :

• l'abattement (l'exonération des droits d'enregistrement sur une partie de la valeur du logement),
• Droit d’enregistrement réduit pour les maisons « modestes » (5 %/6 % de droits d'enregistrement si le revenu cadastral est inférieur à 745 €)
• et le chèque habitat pour les prêts à partir de 2025.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du taux réduit pour les droits d'enregistrement ?

Le taux réduit de 3 % s'applique aux biens immobiliers destinés à l'habitation (également applicable lors de l'achat d'une maison en construction ou sur plan et lors de l'achat d'un terrain à bâtir).

L'acheteur doit y établir sa résidence principale (date d'inscription au registre de la population) dans un délai de trois ans en cas d'achat d'un bien existant ou dans un délai de cinq ans dans les autres cas. L'acheteur doit y maintenir sa résidence principale pendant au moins trois années continues.

L'acheteur ne peut être propriétaire d'un autre bien immobilier (en Belgique ou à l'étranger) à la date de l'acte d'achat, à moins qu'il ne vende ce bien dans les trois ans suivant la date de l'acte.

Exemples de droits d’enregistrement en Wallonie

• Pour une habitation principale et unique de 300 000 €, vous payez : 300 000 x 3 %= 9000 €.

• Pour une résidence secondaire de 300 000 €, vous payez 300 000 € x 12,5 % = 37 500 €.

• Pour une habitation principale et unique de 180 000 €, vous payez 5400 €.

En savoir plus sur la baisse des droits d'enregistrement en Wallonie

Les droits d'enregistrement à Bruxelles

Quel est le montant des droits d’enregistrement quand j’achète un bien à Bruxelles ?

Dans la Région de Bruxelles-Capitale, le droit d'enregistrement est de 12,5 %, quel que soit le bien acquis.

Quels sont les avantages fiscaux possibles ?

Abattement fiscal sous certaines conditions

Un abattement peut être appliqué dans la Région de Bruxelles-Capitale. Il consiste à exonérer de droits d'enregistrement la première tranche de 200 000 € (100 000 € s'il s'agit d'un terrain à bâtir). 

Vous économisez ainsi 25 000 euros (12,5 % sur 200 000 euros). 

L'administration fiscale n'appliquera l'abattement que si vous remplissez un certain nombre de conditions :

• Vous devez occuper le bien en tant que résidence principale dans les 3 ans et y vivre pendant au moins 5 ans.
• Vous ne pouvez en principe posséder aucun autre bien et le bien ne doit pas coûter plus que 600 000 euros (300 000 euros s'il s'agit d'un terrain à bâtir). 

Abattement supplémentaire pour les travaux de rénovation énergétique

L’abattement s'élève à 25 000 € pour chaque amélioration de la classe énergétique. 

Vous pouvez bénéficier de cet abatement si, dans un délai de 5 ans, vous effectuez des travaux qui améliorent la performance énergétique du logement d'au moins deux classes (par exemple, de E à C). Cet abattement supplémentaire s'élève à 25 000 € par saut de classe énergétique, soit un minimum de 50 000 €.

Exemples de droits d’enregistrement à Bruxelles 

• Pour une habitation principale et unique de 300 000 €, vous payez : 300 000 € - 200 000 € = 100 000 €  x 12,5 % = 12 500 €.

• Pour une résidence secondaire de 300 000 €, vous payez : 300 000 € x 12,5 % = 37 500 €.

• Pour une habitation principale et unique de 180 000 €, vous ne payez PAS de droits d'enregistrement.

Les droits d'enregistrement en Flandre

Quel est le montant des droits d’enregistrement quand j’achète un bien en Flandre ?

En Région flamande, il existe une distinction de taux en fonction du bien immobilier. Voici les deux principaux taux :

• 2 % ( à partir de 2025) pour l'achat de la maison familiale à condition qu'à la date de l'acte notarié, vous ne soyez pas propriétaire d'une autre propriété ou d'un terrain à bâtir en Belgique ou à l'étranger et à condition que vous soyez domicilié à l'adresse de la maison dans les trois ans suivant l'établissement de l'acte notarié. Si vous ne remplissez pas les conditions, le taux de 12 % est d'application.

• 12 % pour l'achat d'un terrain à bâtir ou d'un bien autre que le logement familial.

Quels sont les avantages fiscaux possibles ?

Le taux favorable de 1 % sur les travaux de rénovation énergétique est supprimé à partir de 2025

En Région flamande, un taux favorable était accordé si, lors de l'achat de votre seule habitation, vous vous engagez à y réaliser d'importants travaux de rénovation énergétique. Depuis 2025, cet avantage fiscal est supprimé. 

Réduction supplémentaire pour les habitations modestes 

Pour une habitation dont le prix ne dépasse pas 220 000 € (240 000 € dans les villes-centres et la péripherie flamand autour de Bruxelles) et qui est soumise au taux de 2 %, vous pouvez bénéficier d'une réduction du droit d'enregistrement de 1 867 € (ou du montant du droit d'enregistrement lui-même s'il est inférieur à 1867 €, par exemple si vous achetez une habitation pour 90 000 €). 

Vous pouvez convertir cette réduction en abattement : cela équivaut à une exonération de la première tranche de 93 350 €. 

Exemples de droits d’enregistrement en Flandre

• Pour une habitation principale et unique de 300 000 €, vous payez : 300 000 € x 2 % = 6 000 €.

• Pour une résidence secondaire de 300 000 €, vous payez : 300 000 € x 12 % = 36 000 €.

• Pour une habitation principale et unique de 180 000 €, vous payez 1703 €.

Quand faut-il payer les droits d’enregistrement ?

Les droits d'enregistrement doivent être payés dans les 4 mois suivant la conclusion de l’acte sous seing privé  (c'est-à-dire que la date du compromis compte comme début du délai).

Conclusion

Bruxelles est actuellement la région la plus chère pour les droits d'enregistrement lors de l'achat d'un bien immobilier occupé par un seul propriétaire (à moins qu'il ne s'agisse d'un bien de valeur modeste).

En revanche, c'est en Flandre que les droits d'enregistrement sont les moins élevés. Mais pour une habitation de valeur modeste (180 000 euros dans notre exemple), c'est en Wallonie que les droits d'enregistrement sont les plus élevés.

Pour une résidence secondaire, les droits d'enregistrement sont les plus élevés à Bruxelles et en Wallonie. 

Quant aux rénovations énergétiques, depuis 2025, elles ne peuvent donner lieu à une réduction des droits d'enregistrement qu'à Bruxelles.

Des questions sur les droits d’enregistrement ?

Pour vous aider à calculer vos droits d’enregistrement, vous pouvez vous rendre sur le site de notaire.be. Cela vous permettra de calculer le coût d'achat d'un bien immobilier ou d'un terrain à bâtir.

Si vous avez encore des questions sur les droits d’enregistrement en Belgique, n’hésitez pas à contacter nos experts fiscalistes au 02 542 33 96 du lundi au vendredi de 9h à 12h30 et de 13h à 16h. Ils vous aideront à y voir plus clair.

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