Emprunter pour rénover : tout ce que vous devez savoir
Vous souhaitez rénover votre habitation mais vous devez contracter un prêt. Vaut-il mieux opter pour un prêt à la Région, un prêt rénovation ou encore un prêt hypothécaire ? Existe-t-il d’autres formules intéressantes ? Découvrez les différentes possibilités ainsi que leurs avantages et inconvénients.
Des prêts régionaux à taux plancher pour vos travaux de rénovation
En principe, cette option est la moins chère. Les trois Régions du pays (Flandre, Wallonie, Bruxelles) accordent des prêts à des taux très avantageux, parfois à 0 % lorsqu’il s’agit de rénovations visant des économies d’énergie.
Mais les conditions d’octroi sont plus strictes que celles des banques : certains sont réservés aux revenus faibles et moyens.
Pour plus d’informations, consultez notre analyse des différents prêts régionaux existants.
Utiliser l’argent de votre compte d’épargne pour une rénovation
De nombreuses banques ne proposent qu’un rendement faible sur les comptes d’épargne. Le taux d’intérêt d’un crédit est souvent deux à quatre fois plus élevé que l’intérêt sur un compte d’épargne. Ne laissez donc pas trop d’argent sur votre compte d’épargne.
Nous conseillons de conserver sur votre compte d’épargne une réserve pour des dépenses imprévues, correspondant à six mois de votre salaire net. Le reste de votre épargne peut parfaitement servir à financer votre rénovation, ou en tout cas une partie. Ce système a un avantage : vous payez moins de frais supplémentaires (voire pas du tout) que dans le cas d’un crédit hypothécaire (intérêts, primes d’une assurance solde restant dû, frais d’acte).
Un crédit hypothécaire lors de l’achat d’une maison à rénover
Le prêt hypothécaire est en principe la meilleure option si vous achetez une habitation qui doit être immédiatement ou rapidement rénovée. En théorie, ce type de crédit n’est pas intéressant si vous souhaitez emprunter de l’argent simplement pour installer une nouvelle cuisine, par exemple. D’autres options, abordées dans ce dossier, peuvent se révéler plus intéressantes qu’un crédit hypothécaire.
Vous empruntez alors en une seule fois l’argent pour l’achat et la rénovation. Vous pouvez trouver un prêt intéressant en vous rendant sur notre comparateur de crédits hypothécaires. L’avantage d’un prêt hypothécaire par rapport à un prêt rénovation est que vous pouvez l’étaler sur 20 ou 25 ans alors qu’un prêt rénovation est souvent limité à 10 ans.
Si vous devez réaliser des travaux coûteux, il est donc préférable d’étaler les remboursements dans le temps et d’opter pour un crédit hypothécaire. De plus, le montant que vous pouvez emprunter avec un prêt rénovation est normalement plus limité qu’avec un crédit hypothécaire (par exemple il s'agit souvent de 75 000 € dans le cas d’un prêt rénovation). Pour un crédit servant à l’achat et à la rénovation d’une maison, vous n’aurez pas le choix : vous devrez passer par un prêt hypothécaire. Pour des travaux de rénovation très coûteux à une maison qui vous appartient déjà, un prêt hypothécaire peut aussi être intéressant.
Nos conseils en matière de prêt hypothécaire
Il est en principe plus intéressant d’opter pour une durée aussi courte que possible. Cela implique évidemment que vous rembourserez chaque mois une somme plus importante, et veillez à ce que ces remboursements ne vous étranglent pas. Choisissez par exemple une durée de 23 ans, au lieu de 25 ans, pour le remboursement de votre prêt hypothécaire. Sur une longue durée, vous payez plus d’intérêts et des montants plus élevés en primes pour votre assurance solde restant dû. Vous devez impérativement négocier votre crédit hypothécaire. Comment ? Vous trouverez toutes les réponses utiles dans notre dossier ci-dessous.
Prêt hypothécaire: négocier est le maître mot
Le taux d’intérêt d’un crédit hypothécaire est souvent moins élevé que celui d’un prêt rénovation via un crédit à la consommation.
Mais un taux de 2,85 % pour un prêt hypothécaire peut au final être moins intéressant qu’un taux plus élevé de 3,65 % pour un prêt rénovation vert parce qu’un crédit hypothécaire implique divers frais comme les frais d’acte, les frais de dossier et l’assurance solde restant dû. Le montant total qui devra être remboursé risque ainsi d’être plus élevé que dans le cas d’un prêt rénovation vert. Ne vous fiez donc pas exclusivement aux taux d’intérêt.
Pour découvrir les prêts rénovation les plus intéressants aujourd’hui, rendez-vous sur notre comparateur de prêts rénovation.
Exemple concret du coût d'un crédit hypothécaire
Caroline et Frank souhaitent rénover la maison dont ils sont propriétaires pour économiser l’énergie. Combien devront-ils payer ?
Comme on le voit dans cet exemple, les seuls frais d’acte représentent un important poste de dépense. Si vous contractez un emprunt pour acheter une maison ou un appartement, vous devrez presque automatiquement mettre ce bien en hypothèque. Cela servira de garantie au prêteur, au cas où vous ne seriez plus en mesure d’honorer vos mensualités.
Dans de nombreux cas, il faut passer par une inscription hypothécaire. Le notaire inscrit l’hypothèque au Bureau sécurité juridique compétent. Cela a un coût important, sous la forme de frais d’acte. Depuis longtemps, nous déplorons le coût élevé des frais d’acte.
Il est toutefois possible de passer par un mandat hypothécaire au lieu d’une inscription hypothécaire. Dans ce cas, vous donnez seulement une procuration au prêteur pour qu’il procède à une inscription hypothécaire au Bureau sécurité juridique compétent, sans qu’il doive vous prévenir, s’il l’estime nécessaire (par exemple s’il vous suspecte d’avoir des soucis financiers). Cette procédure implique moins de frais qu’une inscription hypothécaire mais d’un autre côté, vous risquez un taux d’intérêt plus élevé avec un mandat hypothécaire qu’avec une inscription hypothécaire.
Si la banque est disposée à remplacer une partie de l'inscription hypothécaire par un mandat, vous pouvez également réduire les frais d'acte. Toutefois, pour des montants inférieurs à 150 000 ou 200 000 euros, ce n'est pas toujours plus avantageux. Demandez donc une simulation et comparez les coûts des deux options.
Conseil pour comparer : ne vous laissez pas aveugler par le taux d’intérêt
Demandez aux banques quel taux elles appliquent mais aussi le montant des mensualités et tous les autres frais auxquels vous serez confronté, comme les frais d’acte pour un prêt hypothécaire. Demandez un décompte précis des coûts totaux en fonction des différentes options de crédit. C’est surtout le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire qui ne reflète pas le coût réel.
Comment l’argent est-il alloué lors d’une rénovation via un prêt hypothécaire ?
Comment cela se passe-t-il si vous achetez une maison dans laquelle il y aura d’importants travaux de rénovation, par rapport à l’achat d’une maison où il n’y a rien à faire ? Dans la plupart des établissements de crédit, vous ne recevrez pas en une fois la totalité du montant de l’emprunt.
Vous recevrez dans un premier temps l’argent correspondant au montant de l’achat, et le reste ne sera libéré par le prêteur qu’au moment où vous commencerez les travaux de rénovation. Les banques ne libèrent le capital que sur présentation de factures.
Attention : une banque peut faire la même chose dans le cas d’un prêt rénovation ordinaire.
Coût de la commission de réservation
Dans un premier temps, vous ne payez des intérêts que sur le capital reçu pour l’achat de votre maison, et donc pas encore sur la partie du crédit dédiée à la rénovation. Après un certain temps, des frais sont toutefois souvent facturés par la banque pour le montant du crédit qui n’a pas encore été libéré. Mais certaines banques n’attendent pas et facturent ces frais dès le départ.
C’est une commission perçue pour la mise à disposition du solde du capital : la commission de réservation. Son montant diffère d’une banque à l’autre. Et donc, très souvent, des banques facturent des frais parce qu’elles doivent toujours avoir de l’argent à leur disposition si vous le réclamez. Demandez aux banques que vous contactez le montant de cette commission de réservation et à partir de quel moment vous devrez la payer.
Certaines banques facturent une commission de réservation moins élevée dans le cas de maisons économes en énergie. Si une banque vous compte une commission de réservation, vous pouvez négocier par exemple en montrant qu’une institution concurrente facture une commission moins élevée.
Il faut aussi savoir que la totalité du montant du prêt doit presque intégralement demandée par l'emprunteur endéans une certaine période, par exemple deux ans.
Quand commence-t-on à rembourser le crédit ?
Le moment auquel on commence à rembourser son crédit varie aussi d’une banque à l’autre. Certaines sont plus souples que d’autres. Parfois, on vous laisse le choix et vous avez la possibilité de commencer à rembourser le capital dès que la première tranche a été libérée. Mais dans la pratique, de nombreux établissements de crédit optent pour le report de remboursement du capital. Parce que pendant les travaux de construction, vous avez d’autres frais, par exemple un loyer ou le remboursement de la maison que vous occupez à cette période.
Mais dans ce cas de figure aussi, des frais vous seront souvent imputés. En plus de la commission de réservation sur la tranche de capital qui n’a pas encore été libérée, vous devrez payer pendant cette période un intérêt sur la partie de capital que la banque vous a déjà remise.
Dans certaines banques, vous n’aurez pas le choix : vous ne pourrez rembourser le capital pour les travaux de rénovation qu’à partir du moment où la totalité du capital aura été retirée. Et donc, vous payerez davantage d’intérêts dans ces banques que dans celles qui permettent de commencer plus tôt à rembourser le capital, pour autant que le taux d’intérêt soit le même dans les deux cas de figure.
Taux d’intérêt hypothécaire réduit pour les maisons à basse consommation d’énergie
Emprunter pour rénover implique des avantages spécifiques. De nombreux établissements de crédit proposent une ristourne sur le taux d’intérêt d’un nouveau crédit hypothécaire en fonction du score PEB. Vous pourrez obtenir une remise de 0,1 % si vos travaux de rénovation font passer le PEB de votre maison de la lettre E ou F à A ou B, par exemple. En principe, cette réduction n’est pas accordée directement mais seulement quand vous présentez à la banque le nouveau certificat PEB qui vous a été délivré.
Si vous achetez une maison dont le PEB a le score A ou B, la banque vous octroie souvent, et directement, une ristourne de 0,1 % ou 0,05 %. Cela semble négligeable, mais en fonction de la durée du crédit, une ristourne de 0,1 % peut représenter un gain final de quelques centaines d’euros, voire jusqu’à plus de 3 000 €.
Ne vous laissez pas aveugler si on vous propose une ristourne en fonction du PEB et allez voir d’autres banques. Parfois, cette réduction sur le taux d’intérêt est simplement une astuce commerciale pour se donner une image verte.
Les prêts rénovation proprement dits
Il s’agit aussi d’un crédit à la consommation et il y a plusieurs différences par rapport à un crédit hypothécaire : pas de frais d’acte (comme pour un prêt éco-rénovation, vous ne devez pas passer par un notaire), pas de frais de dossier, souvent un taux d’intérêt plus élevé, une durée plus courte (en fonction du montant emprunté et souvent 10 ans maximum) et un montant maximum moins élevé.
Deux formules appliquées par les banques
Avec un prêt rénovation ordinaire, les rénovations ne doivent pas nécessairement servir à améliorer le score énergétique du bâtiment. On n’impose donc pas des investissements destinés à économiser l’énergie. Ce crédit peut servir à installer de nouveaux revêtements de sols, une nouvelle terrasse, une nouvelle cuisine, etc.
Les banques appliquent souvent deux taux : l’un pour le prêt rénovation ordinaire, l’autre pour le prêt rénovation vert. Le taux d’intérêt d'un emprunt ordinaire est souvent environ 0,5 % supérieur au taux d’un prêt vert.
Notre conseil : vérifiez bien ce que couvre un prêt vert. En effet, il ne s’agit pas toujours exclusivement de travaux visant des économies d’énergie. Il peut également s'agir de travaux de sécurité, par exemple. De plus, dans de nombreuses banques, la totalité du montant demandé ne doit pas être utilisée pour des investissements énergétiques. Il peut s’agir d’une fraction de ce montant : 50 %, 70 %.
Opter pour un prêt rénovation vert ou prêt éco-rénovation
C’est un crédit à la consommation, et pas un crédit hypothécaire. Alors qu’un bien immobilier fait office de garantie pour un crédit hypothécaire, ce n’est pas le cas dans le cadre d’un crédit à la consommation. Vous ne devez donc pas passer par un notaire pour une inscription hypothécaire et vous n’avez donc pas de frais d’acte.
Etudiez attentivement tous les travaux qui peuvent être pris en charge par un prêt vert. Il ne s’agit pas toujours uniquement de mesures d’économie d’énergie. Les travaux pour l’amélioration de la sécurité du bâtiment entrent aussi en ligne de compte, par exemple. Ce prêt sert surtout à des travaux comme l’installation de panneaux photovoltaïques ou d’une pompe à chaleur, le placement de vitrage à haut rendement, mais aussi le désamiantage, etc. Pour de nombreuses banques, la totalité du crédit ne doit pas servir à des mesures d’économie d’énergie, mais seulement un pourcentage de ce montant, par exemple 50 ou 70 %. Et n’oubliez pas que le taux d’intérêt pour un prêt rénovation est fixe alors qu’il peut être variable dans le cas d’un crédit hypothécaire.
Les banques accordent généralement une réduction supplémentaire avec les prêts rénovation verts par rapport aux prêts rénovation classiques. Et il y a encore d’autres différences avec un prêt hypothécaire : pas de frais d’acte, pas de frais de dossier, souvent un taux d’intérêt plus élevé, une durée plus courte (en fonction du montant emprunté et souvent 10 ans maximum) et un montant maximum moins élevé.
Important : le taux d’intérêt plus élevé d’un prêt rénovation écologique, par rapport au taux d’un crédit hypothécaire, ne veut pas dire qu’un prêt hypothécaire est meilleur marché qu’un prêt rénovation. Un prêt hypothécaire implique en principe beaucoup plus de frais qu’un crédit à la consommation. Lorsque vous comparez les deux options, vous devez regarder le montant total des frais et pas seulement les taux d’intérêt. Très souvent, le total des frais pour un crédit à la consommation sera moins élevé qu’avec un crédit hypothécaire.
A la recherche d’un prêt rénovation ?
Vous envisagez de contracter un prêt rénovation et vous ne savez pas à quel établissement de crédit vous adresser ? Rendez-vous sur notre comparateur de prêts rénovation. Vous y trouverez la solution faite pour vous.
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Assurance solde restant dû et prêts rénovation
De plus en plus de banques tentent discrètement de vous faire souscrire une assurance solde restant dû avec un prêt rénovation via un crédit à la consommation. En cas de décès de l’assuré, le solde restant dû (ou une partie) est remboursé par l’assureur. Souvent, ces assurances coûtent très cher. Il est plus facile de refuser que dans le cas d’une assurance solde restant dû proposée avec un crédit hypothécaire. En tout cas, le prêteur n’augmente en principe pas le taux d’intérêt d’un crédit à la consommation si l’emprunteur ne contracte pas d’assurance solde restant dû, alors que le taux d’un crédit hypothécaire est généralement revu à la hausse si le client ne prend pas d’assurance.
Si vous souhaitez quand même contracter une assurance solde restant dû, contactez DefA Finance et/ou VDV Conseil qui chercheront pour vous l’assureur le moins cher. Présentez ensuite leur offre à votre courtier et demandez-lui s’il est en mesure de vous accorder des conditions plus avantageuses pour vous.
Réemprunter ou réutiliser votre crédit hypothécaire en cours pour des travaux de rénovation
Si vous avez un crédit hypothécaire pour votre habitation, vous pouvez demander à la banque une reprise d’encours. Concrètement, vous pouvez réemprunter le capital déjà remboursé (ou une partie) sans devoir supporter des frais d’acte chez un notaire. Le montant que vous pouvez emprunter via cette formule est souvent limité au capital déjà remboursé.
Si vous avez par exemple déjà remboursé 20 000 € sur votre emprunt existant, vous pouvez demander à votre banque une reprise d’encours pour le même montant. Si vous souhaitez emprunter un montant supérieur à ce que vous avez déjà remboursé, vous devrez souvent choisir une autre option. Mais avec les autres formules disponibles aussi, il y a des montants qui ne peuvent pas être dépassés. Dans le cas d’un prêt rénovation par exemple, le maximum est souvent compris entre 50 000 et 75 000 €.
De plus en plus de banques autorisent des reprises d’encours pour des montants supérieurs à ce qui a déjà été remboursé, par exemple 20 % du montant du crédit.
Explication avec un exemple concret
Cette reprise d’encours n’est possible qu’auprès de la banque qui vous a octroyé votre crédit initial. Et même si votre crédit est déjà entièrement remboursé, la reprise d’encours reste possible aussi longtemps que l’inscription hypothécaire est valide (automatiquement 30 ans).
Cette formule d'emprunt est-elle intéressante ?
Cela dépend des taux d’intérêt proposés par votre banque. Sachez que les taux pour une reprise d’encours sont généralement plus élevés que pour un nouveau crédit hypothécaire, mais vous pouvez toujours essayer de négocier. Si vous décidez de faire une reprise d’encours, vous êtes condamné à rester dans la banque qui vous a octroyé votre crédit et vous n’avez donc pas la possibilité de faire jouer la concurrence entre les banques.
Tenez compte aussi de la durée minimale pour une reprise d’encours. Dans certaines banques, cette durée minimale est de 8 ans, ce qui augmente vos frais parce qu’une longue durée implique davantage d’intérêts à payer. Dans certaines autres banques, la durée peut être limitée à 12 mois. Et si votre crédit hypothécaire est récent, vous ne pourrez pas réemprunter un montant important.
La reprise d’encours amène d’autres inconvénients. En principe, des frais de dossier vous seront facturés, généralement 350 €. Et vous devrez peut-être prendre une assurance solde restant dû. Pour comparer le coût total d’une reprise d’encours par rapport à un prêt rénovation via un crédit à la consommation, vous ne devez donc pas simplement comparer les taux d’intérêt. Faites le calcul en euros, calculez vos remboursements mensuels, les primes d’assurance éventuelles (en veillant à ce que les polices vous offrent la même couverture et soient adaptées à votre situation personnelle) et les autres coûts éventuels comme les frais de dossier.
Nos conseils si vous souhaitez réemprunter ou réutiliser votre crédit hypothécaire en cours
Dans votre recherche de la meilleure formule pour un prêt rénovation, nous vous conseillons de contacter votre établissement de crédit actuel. Dans certains cas, le taux d’intérêt d’une reprise d’encours peut être inférieur au taux de notre Maître achat parmi les prêts rénovation. Allez sur notre comparateur de prêts rénovation pour découvrir le Maître achat. C’est essentiel parce qu’il y a souvent d’importantes différences avec les taux d’intérêt proposés par certaines banques. Ne comparez donc pas simplement le taux d’intérêt d’une reprise d’encours avec le taux d’un prêt rénovation dans votre banque. Comparez aussi avec le taux appliqué à un prêt rénovation dans le cas de notre Maître achat.
Attention : votre banque n’est pas obligée de vous accorder une reprise d’encours. Elle analysera votre demande comme s’il s’agissait d’une nouvelle demande de crédit. Votre banquier se renseignera sur votre situation financière, il vous demandera notamment des fiches de paie ou des preuves d’autres revenus, il voudra savoir si vous avez d’autres crédits, si vous devez payer une pension alimentaire, etc.
Prendre une avance sur votre assurance groupe ou sur votre assurance vie individuelle pour rénover
Si vous avez une assurance vie, vous pouvez parfois demander une avance pour financer des travaux de rénovation. C’est plus souvent possible avec une assurance groupe qu’avec une assurance vie individuelle.
Tout le monde a déjà entendu parler de l’assurance groupe. Il s’agit d’un avantage extra-légal largement répandu en Belgique. Il prévoit le versement d’un capital ou d’une rente au moment du départ à la pension ou en cas de décès. Dans de nombreux cas, il est possible de puiser dans la réserve de l’assurance groupe pour financer des travaux de rénovation. Mais est-ce intéressant ?
Un montant limité via l’assurance groupe
Vous devez d’abord vous assurer auprès de votre employeur que votre police d’assurance groupe prévoit cette possibilité. Sachez aussi que le montant dont vous pouvez disposer est limité à un pourcentage de votre réserve accumulée. Pour connaître le montant de votre réserve, rendez-vous sur Mypension.be.
Vu ce pourcentage limité, cette option est presque automatiquement exclue pour les jeunes car ils n’ont pas encore cotisé pendant suffisamment d’années pour avoir accumulé une réserve conséquente. De plus, cette formule implique souvent des frais cachés. Par conséquent, le rendement de votre assurance groupe risque d’être plus faible que prévu. Trop souvent, il est même impossible de savoir avec exactitude dans quelle mesure le rendement diminuera.
Intérêts périodiques
Un retrait anticipé de capital implique le paiement d’intérêts périodiques. Dans certains cas, vous pouvez choisir de ne pas payer ces intérêts. Ils sont alors ajoutés au capital que vous devrez rembourser. Souvent, vous avez la possibilité de reporter le remboursement du capital emprunté à la date de votre départ à la pension. Important à savoir aussi : l’avance doit être renseignée dans votre déclaration fiscale, en tant que rente fictive, pendant 10 ou 13 ans. Elle représente entre 1 % et 5 % du montant, avec un maximum de 100 480 euros (en 2025), et elle est imposée au taux marginal du contribuable.
Pas intéressant dans de nombreux cas
Nous estimons que dans de nombreux cas, il n’est pas intéressant de demander une avance sur votre assurance groupe. Il existe différentes alternatives beaucoup plus transparentes et souvent moins coûteuses. Par exemple, les gouvernements régionaux proposent des prêts à taux zéro ou à un faible taux pour des investissements censés économiser l’énergie. Si vous n’entrez pas en ligne de compte pour ces prêts, comparez avec un prêt rénovation auprès d’une banque, qui est une forme de crédit à la consommation.
Comment financer ses travaux de rénovation ?
Vous avez des petits ou des grands projets de rénovation ? Les travaux dans une habitation exigent bien souvent un financement important. Nous passons en revue les différentes manières de financer ces projets, en vous expliquant les particularités de chaque formule :
Comment financer vos travaux de rénovation ?
Qu'il s'agisse de rénover entièrement votre bien, ou de vous concentrer uniquement sur la cuisine ou la salle de bain, les options ne manquent pas pour financer vos travaux/
Comment Testachats peut vous aider pour financer vos travaux
Nous pouvons vous aider sur différents plans lorsque vous êtes en quête d’un prêt pour financer une rénovation :
Pour financer les travaux projetés, vous pouvez contracter un prêt rénovation. Et parfois, sous certaines conditions, obtenir un prêt régional à 0% ou à un taux intéressant. C’est l’objet de la première partie de ce dossier.
Mais d’autres options existent qui, dans votre cas, s’avèreront peut-être intéressantes financièrement parlant : utilisation des économies placées sur un compte d’épargne, nouveau prêt hypothécaire ou réutilisation du prêt existant, avance sur assurance-vie. Nous les passons en revue dans la deuxième partie de ce dossier.
Existe-t-il un avantage fiscal à la rénovation ?
En 2025, un prêt rénovation (qu’il s’agisse d’un crédit hypothécaire ou d’un crédit à la consommation) pour une habitation propre n’implique plus d’avantage fiscal, dans aucune des trois régions du pays. Il n’y a pas non plus de gain fiscal dans le cas d’une reprise d’encours avec un prêt hypothécaire contracté il y a longtemps.
Pour la rénovation d’une résidence secondaire, la suppression de la déduction des intérêts prévue par le gouvernement de l'Arizona signifie qu'un emprunt en 2025 n'apportera en principe plus d'avantage fiscal.