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Locataire ou propriétaire : qui paie les coûts de réparation dans une maison en location ?

16 janvier 2023
réparation bien loué

En principe, les grosses réparations dans un logement loué sont à charge du propriétaire et les petites, à charge du locataire. Mais dans la pratique, il n’est pas toujours facile de bien déterminer quelle réparation est à charge de qui.

Quelles sont les règles de base pour les réparations dans un logement en location?

Les obligations relatives aux travaux d'entretien et de réparation sont sujets de fréquentes controverses entre locataires et propriétaires.

Depuis que la législation sur les loyers est devenue une compétence régionale, c'est plus clair, car chaque région a établi une liste (non exhaustive) de réparations et de ceux qui doivent la payer. Mais quelle que soit la région, voici les règles de base.

Quelles sont les réparations à charge du locataire?

Le locataire est avant tout tenu d’entretenir et de nettoyer le logement qu’il loue :

  • tondre la pelouse
  • ramoner la cheminée
  • faire entretenir la chaudière, détartrer le chauffe-eau
  • etc.

Il doit également assumer les petites réparations (celles qui sont fréquentes et inhérentes à l’utilisation du logement). Par exemple : remplacer un interrupteur cassé.

Quelles sont les réparations à charge du propriétaire?

Le propriétaire, quant à lui, doit prendre en charge :

  • toutes les grosses réparations : réparation d’un mur porteur, remplacement de poutres, etc.
  • tous les travaux importants d’entretien : peinture ou vernissage des châssis et des portes, élimination des infiltrations d’eau, etc.
  • les réparations nécessaires imputables à la vétusté : remplacement d’une vieille chaudière, etc.
  • les réparations liées à l’usure normale : retapisser, etc.
  • les réparations liées à la force majeure : remplacement d’une vitre brisée par la grêle
  • les travaux liés à des réglementations administratives.

Attention : s’il s’avère que le locataire a commis une faute ou qu’il a fait preuve de négligence, la réparation, aussi  grosse soit-elle, sera à sa charge !

En page suivante, vous pourrez voir, sous forme intéractive, quels sont les gros travaux à charge du propriétaire et petits travaux d'entretien à charge du locataire.

Mais pour plus de détails encore sur la répartition des charges, consultez les listes édifiées par la Région de Bruxelles Capitale, la Région wallonne et la Région flamande.

Que faire si le locataire est négligent ou si le propriétaire ne remplit pas ses obligations?

Informer le locataire ou le propriétaire du problème

Que vous soyez confronté à un locataire négligent ou à un propriétaire récalcitrant à exécuter des travaux, ne laissez pas la situation telle quelle. Informez oralement la partie adverse du problème et de la nécessité d’effectuer des travaux ou réparations. Si vous ne recevez pas un bon accueil, envoyez très vite une mise en demeure par recommandé, afin que l’on ne puisse pas vous reprocher par la suite d’avoir tardé à signaler le problème.

Si la partie adverse continue à faire la sourde oreille, n’hésitez pas à soumettre le litige au juge de paix. Surtout si vous êtes locataire, puisque c’est vous, finalement, qui êtes la première victime de la situation.

En tant que locataire, ne réalisez pas vous-même les travaux

Bon nombre de locataires confrontés à un propriétaire récalcitrant à effectuer des travaux envisagent de faire effectuer eux-mêmes la réparation et d’envoyer ensuite la facture au propriétaire.

Nous déconseillons toutefois cette solution. Le propriétaire peut en effet contester à ce moment la nécessité des travaux. Il risque aussi de contester le montant de la facture.

En tant que locataire, évitez de ne plus payer le loyer

D’autres locataires pensent pouvoir mettre le propriétaire sous pression en ne payant plus (une partie de) leur loyer tant que les travaux ne sont pas effectués.

Cela peut effectivement constituer une solution provisoire, pour autant que vous lui ayez d’abord envoyé une mise en demeure par recommandé et qu’il n’ait pas réagi. Mais ne laissez en aucun cas le litige s’éterniser trop longtemps.

Pour prouver que vous êtes de bonne foi et disposé à payer le loyer si le problème est résolu, vous pouvez même verser la partie retenue du loyer sur un compte spécial.

Sachez que procéder d’autorité aux travaux ou retenir une partie du loyer est plutôt mal vu par les juges. Evitez dans la mesure du possible de recourir à de telles situations extrêmes.