Attention aux taux d'intérêt variables protégés chez Belfius

Quels sont les types de taux d'intérêt existants ?

Il existe deux types de taux d'intérêt : le taux fixe d'une part et le taux variable d'autre part. 

Taux d'intérêt fixe 

Un taux d'intérêt fixe est en principe fixé pour toute la durée du prêt. Si les taux d'intérêt baissent, vous pouvez éventuellement obtenir un taux d'intérêt plus bas en vous refinançant auprès d'une autre banque. Un refinancement a un coût élevé, il doit donc en valoir la peine.  

Vous pouvez également négocier avec votre prêteur actuel un taux d'intérêt plus bas qui vous permettra de réduire vos coûts par rapport à un refinancement auprès d'une autre banque. Mais dans ce cas, le taux d'intérêt proposé par votre banque actuelle sera peut-être beaucoup plus élevé que celui proposé par une autre banque. Dans tous les cas, un taux d'intérêt fixe est sûr et procure une certaine tranquillité d'esprit. 

Comment refinancer votre prêt hypothécaire ? 

Taux d'intérêt variable 

Si vous empruntez à un taux variable, le prêteur vérifie à intervalles prédéterminés - par exemple tous les ans ou tous les cinq ans - l'évolution d'un certain indice de référence. Il détermine ainsi s'il est nécessaire de réviser le taux d'intérêt de votre prêt à la hausse ou à la baisse. 

Tout ce que vous savez au moment de signer, c'est que le taux d'intérêt ne peut de toute façon fluctuer qu'à l'intérieur d'une limite inférieure et d'une limite supérieure. En outre, la fluctuation possible à la hausse ne peut jamais être supérieure à la fluctuation à la baisse. Pendant les trois premières années, le taux hypothécaire ne peut pas augmenter de plus de 1 % par an. Enfin, le taux d'intérêt ne peut pas doubler par rapport à son niveau initial. 

Lequel choisir ? 

Certains s'attendent à une baisse des taux d'intérêt variables. Il est donc possible qu'avec un taux d'intérêt variable, vous deviez rembourser un peu moins dans quelques années. Attention : cette formule ne vaut la peine d'être envisagée que si vous n'avez pas encore atteint votre capacité de remboursement maximale. Dans le cas contraire, vous risquez de vous retrouver dans une situation délicate lorsque les taux d'intérêt augmenteront. 

N'oubliez pas de demander au banquier de combien la mensualité maximale peut augmenter en cas de révision du taux d'intérêt. Il n'est d'ailleurs pas exclu que les taux d'intérêt finissent par augmenter. Et n'oubliez pas : en général, vous empruntez sur 20 ou 25 ans, voire plus. Personne ne peut se projeter aussi loin. Souvent, un taux d'intérêt variable peut doubler au maximum. Aujourd'hui, cela signifie qu'il peut atteindre environ 6 à 7 %. Ce n'est pas à sous-estimer.  Vers le haut de la page

Belfius propose un taux d'intérêt variable qui ne peut que baisser : y a-t-il des inconvénients ?

La formule nouvellement proposée par Belfius est désignée comme le taux d'intérêt variable protégé. Deux termes de la formule sont importants : « taux d'intérêt variable “ d'une part et ” protégé » d'autre part. 

Le taux d'intérêt est variable parce qu'il peut être révisé soit tous les 3 ans, soit tous les 5 ans.

Pourquoi le taux d'intérêt variable (nouvelle formule de Belfius) peut-il être intéressant ? 

Un avantage est qu'il y a une protection : le taux d'intérêt initial ne peut pas augmenter, sauf dans des circonstances exceptionnelles telles que la suppression d'une remise conditionnelle. 

Avec la plupart des taux variables, le taux d'intérêt peut augmenter jusqu'à souvent 6 à 7 % (comme tous les autres calculs basés sur la situation à la mi-février 2025), c'est-à-dire beaucoup plus que le taux initial. Comme pour un taux fixe, vous savez donc quel sera votre taux d'intérêt maximum. Mais contrairement à un taux d'intérêt fixe, la nouvelle formule de Belfius vous permet de bénéficier d'un taux d'intérêt en baisse sans frais si le taux d'intérêt général venait à baisser. 

Baisse maximale du taux d'intérêt de 2 % 

La diminution maximale du taux d'intérêt de la nouvelle formule de Belfius est limitée à 2 % et ne peut jamais donner lieu à un taux d'intérêt négatif. Si le taux d'intérêt initial est inférieur à 2 %, la baisse maximale du taux d'intérêt est limitée au pourcentage du taux d'intérêt initial. 

Avec la plupart des taux d'intérêt variables classiques, la baisse maximale du taux d'intérêt est supérieure à 2 %. Par rapport à un taux d'intérêt fixe, la nouvelle formule de Belfius a un coût supplémentaire : pour un prêt d'une durée de 25 ans, à la mi-février 2025, le taux d'intérêt initial de la nouvelle formule était supérieur de 0,10 % à celui de la formule avec un taux d'intérêt fixe chez Belfius pour toute la durée. 

Dans la pratique, cela revenait alors à environ 3,10 % pour la nouvelle formule contre 3 % pour le taux fixe. Pour un prêt de 20 ans, il faut tenir compte d'un coût supplémentaire d'environ 0,15 %.  Vers le haut de la page

La nouvelle formule de taux variable de Belfius est-elle intéressante ?

Un taux d'intérêt qui ne peut que baisser semble très intéressant, bien sûr. 

Mais nous aimerions faire quelques commentaires : 

Ne vous laissez pas aveugler par les slogans selon lesquels les taux d'intérêt hypothécaires ne peuvent pas augmenter avec la nouvelle formule de Belfius. Une augmentation du coût de 27 000 euros est même possible après la révision du taux d'intérêt. Dans le pire des cas, le taux d'intérêt augmente de 2 % alors qu'il avait baissé de 2 % auparavant et vous avez alors intérêt à disposer d'un solide matelas financier. Nous l'expliquons à l'aide d'un exemple : 

Supposons que vous contractiez un prêt de 250 000 euros avec la nouvelle formule de Belfius pour une durée de 25 ans à un taux d'intérêt initial de 3,1 % révisable tous les cinq ans. Pendant les cinq premières années, vous rembourserez donc 1 192,93 euros par mois. Lorsque le taux d'intérêt baissera de 2 % en 2030, vous ne rembourserez plus que 993,22 euros par mois. Une économie de près de 200 euros par mois (199,71 euros) de la cinquième à la dixième année, soit près de 12 000 euros au total. Mais... Et si, en 2035, le taux d'intérêt est revu à la hausse et s'élève à nouveau à 3,1 % pour les 15 années restantes ? 

La mensuration sera alors de 1 142,62 euros. Soit une augmentation du coût de 149,4 euros par mois. Soit une augmentation du coût total pour la durée restante de près de 27 000 euros. C'est pourquoi nous vous conseillons de prévoir un tampon lorsque le taux d'intérêt baisse, car à l'avenir, la charge de votre emprunt pourrait à nouveau augmenter fortement avec cette nouvelle formule de Belfius. Avec un taux hypothécaire fixe, vous ne devez pas tenir compte de tout cela. Un taux d'intérêt fixe ne peut jamais augmenter mais seulement baisser après un refinancement auprès d'une autre banque (moyennant des frais importants) ou après une négociation avec votre prêteur suite à une baisse relativement importante du taux d'intérêt. 

Conseil : ne comparez pas seulement le taux d'intérêt fixe de Belfius, mais aussi les taux d'intérêt fixes de notre Maître-Achat et d'au moins 2 autres prêteurs. À la mi-février, par exemple, vous pourriez négocier un taux d'intérêt fixe d'environ 2,7 % pour un prêt de 25 ans au lieu de 3 %. (Si Belfius vous propose un taux d'intérêt de 3,1 % pour cette nouvelle formule alors qu'ailleurs vous pouvez obtenir un taux d'intérêt fixe de 2,7 %, il peut être plus intéressant d'opter pour ce taux fixe. Bien entendu, personne ne possède de boule de cristal et personne ne sait donc à quel point les taux hypothécaires seront bas/hauts dans cinq ans. Opter pour la formule Belfius avec le taux d'intérêt variable reste donc toujours un peu un pari, même si vous courez moins de risques qu'avec un taux variable classique. 

• Examinez les produits annexes. De nombreuses banques exigent que lorsque vous contractez un prêt hypothécaire, vous souscriviez également une assurance solde restant dû, une assurance habitation et/ou un compte courant auprès d'elles en échange d'un taux d'intérêt plus bas. Ne sous-estimez pas le coût de ces assurances. Il y a de fortes chances que Belfius souhaite que vous souscriviez également une assurance solde restant dû pour obtenir un taux d'intérêt bas. 

Selon les dernières études, Aviza offre en principe les meilleures conditions pour l'assurance solde restant dû et est en principe beaucoup moins chère que Belfius. Contactez également Defa Finance ou VDV Conseil avant de signer un contrat. Ce sont les deux courtiers avec lesquels Testaankoop a conclu un accord pour offrir des conditions plus favorables à nos membres. Soumettez leur proposition à votre propre courtier. Présentez l'offre la plus intéressante au prêteur avec lequel vous négociez. Expliquez-lui que vous ne pouvez pas refuser l'autre offre, ni pour vous ni pour votre partenaire, mais que vous êtes prêt à souscrire une assurance solde restant dû auprès de la banque pour l'un d'entre vous. En principe, la banque vous proposera alors également le taux d'intérêt le plus avantageux. 

• Tenez compte des frais d'acte. Examinez les économies sur les frais d'acte qui pourraient être plus importantes avec un autre prêteur qu'avec Belfius. Soyez proactif : demandez à Belfius s'il vous permettra d'économiser sur les frais d'acte, ce qui, dans certains cas, peut représenter une économie de plus de 5 000 euros. 

Demandez si vous pouvez remplacer l'enregistrement de l'hypothèque par une alternative moins chère afin d'économiser sur les frais d'acte. C'est normalement le cas avec un mandat hypothécaire, mais pas toujours lorsque vous combinez un mandat hypothécaire avec une inscription hypothécaire. Un prêteur autorisera plus facilement un mandat ou une combinaison d'un mandat avec une inscription hypothécaire qu'un autre prêteur. Peut-être que chez Belfius, ils seront également disposés à envisager cette possibilité si vous le leur suggérez. 

Exemples de comparaison de la nouvelle formule de taux variable de Belfius avec un taux fixe 

Supposons que vous puissiez obtenir un taux d'intérêt fixe de 2,7 % pour un prêt de 250 000 euros sur 25 ans. Le remboursement mensuel est alors de 1 142,7 euros. Avec la nouvelle formule de Belfius de 3,1 %, le remboursement mensuel sera alors de 1 192,93 euros. Au bout de cinq ans, avec le taux d'intérêt fixe, vous aurez payé un total de 68 562 euros et avec la nouvelle formule de Belfius, 71 576 euros. Avec la nouvelle formule, vous aurez donc payé plus de 3 000 euros de plus au cours des cinq premières années. 

Si le nouveau taux d'intérêt après 5 ans et pour les 20 années restantes est de 2,6 % avec la nouvelle formule de Belfius, vous payez encore 1141,25 euros par mois. Même dans ce cas, le taux d'intérêt fixe de 2,7 % sur toute la durée est presque 2 700 euros moins cher que la nouvelle formule de Belfius avec le taux d'intérêt variable. 

Nous avons calculé que les deux formules sont à peu près équivalentes si le taux d'intérêt de la formule Belfius baisse de 0,6 % à 2,5 % à partir de la cinquième année et pour le reste de la durée. Ainsi, avec une baisse relativement importante (le taux d'intérêt serait constamment inférieur de 0,6 % à partir de la cinquième année), cette formule est à peu près équivalente à un taux d'intérêt fixe (selon nos hypothèses). 

Supposons que le taux d'intérêt baisse de 0,9 % après cinq ans, mais qu'il augmente à nouveau de 0,9 % à partir de la dixième année, un taux d'intérêt fixe de 2,7 % pour les 25 ans est alors beaucoup plus intéressant. 

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Conclusion : comparer et négocier

Pour savoir exactement ce qui est le plus intéressant à la fin du prêt (après 25 ans dans notre exemple), il faut une boule de cristal. Il est donc impossible de savoir à l'avance quelle formule est la plus intéressante. Mais ce qui est certain, c'est que le crédit hypothécaire est le produit par excellence où la négociation est cruciale. 

Pour les crédits à taux fixe, il y a plus de possibilités d'obtenir un taux d'intérêt plus bas grâce à la négociation, car la concurrence entre les banques est plus forte dans ce domaine.

Avec la nouvelle formule de Belfius, c'est plus difficile car leur formule est quasiment unique. Même si la nouvelle formule de Belfius vous semble intéressante, négociez également avec la concurrence et examinez les produits annexes et les frais d'acte. Prenez le temps de tout examiner. La souscription d'un crédit hypothécaire est, pour la plupart des gens, la décision financière la plus importante de leur vie. 

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