Rénovation énergétique d'appartements : de préférence en copropriété
Rénovation énergétique d’appartements en copropriété : les spécificités
Vous souhaitez faire bénéficier votre appartement de rénovations énergétiques, mais dans votre immeuble à logements multiples, vous n’avez pas nécessairement la main. Certains propriétaires ont, en outre, bien compris la nécessité de gros travaux de rénovation, d’autres pas encore. Et puis, il n’est pas toujours évident de faire partager une même vision cohérente de la rénovation du bâtiment entre propriétaires aux intérêts parfois divergents.
Pour chaque type de rénovation, nous vous indiquons dans ce dossier les meilleures pistes à suivre.
1. Comment isoler la toiture ?
2. Comment isoler le sol ?
3. Isolation des murs : préférable par l’extérieur
4. Isoler les portes et fenêtres : pas de totale liberté de choix
5. Placer des protections solaires aux fenêtres
6. Chauffage : privilégier un système collectif
7. Refroidissement de l’habitation
8. Comment ventiler un immeuble d’appartements ?
9. Installation collective de panneaux solaires
Pourquoi procéder à la rénovation énergétique des habitations ?
Doit-on encore rappeler que l’énergie la moins chère est celle que l’on ne consomme pas? Les prix élevés de l’énergie vous garantissent en outre souvent un retour rapide sur investissement.
En Flandre, depuis 2023, l’acheteur d’un logement, et donc aussi d’un appartement, ayant un mauvais score énergétique (E ou F), n’a déjà plus le choix. Il doit parvenir à un label D ou supérieur dans les cinq ans de l’achat et cela s’applique à l’achat d’un seul appartement dans un immeuble.
Enfin, quelle que soit la région, une chose paraît, à l’avenir, faire peu de doute et devrait encourager les plus réticents : les immeubles à appartements ressemblant à des passoires thermiques sont appelés à voir leur valeur diminuer.
Le coût financier des travaux : un obstacle à la rénovation énergétique
De nombreux propriétaires reculent encore devant le coût élevé d’un investissement. Et, de fait, la rénovation d’un immeuble n’est pas bon marché. Néanmoins, le coût par appartement est, au final, moins élevé que ce que paie le propriétaire d’un logement individuel. Comme vous le découvrirez dans ce dossier, les propriétaires d’appartements peuvent bénéficier d’économies d’échelle pour la pose de panneaux solaires, l’isolation des murs, le remplacement des châssis, le chauffage. Il existe en outre parfois des primes spéciales ou des prêts à taux avantageux.
Notez en outre que la décision des pouvoirs publics de ne plus autoriser ou de minorer l’indexation du loyer des logements les plus énergivores, a également facilité le ralliement des propriétaires-bailleurs à des rénovations énergétiques dont ils tiraient rarement intérêt immédiat.
Le rôle du Syndic et de l'Association des copropriétaires
Dès qu’un bâtiment comporte au moins deux appartements appartenant à des personnes différentes, les copropriétaires sont tenus de désigner un syndic. En principe, celui-ci est appelé à jouer un rôle moteur au sein de l’association des copropriétaires (ACP) pour lui faire prendre certaines décisions.
Il revient à l’association des copropriétaires de financer et de faire exécuter les travaux relatifs aux parties communes. La quotité ou quote-part de chaque propriétaire dans les parties communes (calculé en millième dans l’acte de base de chaque appartement) détermine la participation aux frais.
Les règles de votes pour les travaux aux parties communes et privatives
Une majorité des deux-tiers sera nécessaire pour des travaux aux parties communes que le syndic ne peut pas décider seul. Cela vaut par exemple pour les travaux d’isolation de la façade ou de remplacement d’une installation collective de chauffage. C’est également le cas pour des travaux à des parties privatives exécutés par l’association des copropriétaires.
Si des choses sont imposées d’autorité, il suffit d’obtenir la majorité simple (50 % + 1) des voix des propriétaires (ou du moins ceux présents au moment du vote).
En Flandre, ce sera le cas s’il s’agit de satisfaire aux prescriptions relatives à l’isolation du toit (celui-ci doit contenir une quantité minimum d’isolant) ou au double vitrage (le simple vitrage est proscrit dans la plupart des cas).
Quels types de rénovations énergétiques et comment procéder ?
Découvrez l'ensemble des matières reprises dans ce dossier.
Comment isoler la toiture ?
Mieux vaut isoler un toit plat par l’extérieur et examiner toutes les incidences que ces travaux peuvent avoir. L’étage supérieur profite le plus d’une meilleure isolation du toit. Plus vous êtes proche du rez-de-chaussée, moins vous bénéficiez de son impact. Mais, si l’immeuble est équipé d’un système de chauffage collectif, celui-ci sera moins sollicité et les frais communs seront réduits pour tous. Voir la suite dans notre section Isoler la toiture.
Comment isoler le sol ?
Inutile d'installer une isolation du sol entre des étages séparés par des planchers. Il en va bien sûr différemment pour les planchers situés au niveau du sol, adjacents au sol ou à un vide ventilé, ainsi que pour les planchers constitués de parties en porte-à-faux, donc exposés à l'air extérieur. Voir la suite dans notre section Isoler le sol.
Isolation des murs : préférable par l’extérieur
Les murs peuvent être isolés par l’extérieur, par l’intérieur ou dans le mur creux (s’il existe) pourvu que, dans ce dernier cas, l’espace soit suffisant pour y placer l'isolation. Sachez que l’épaisseur d’une telle cavité est limitée de 5 à 8 cm, et qu'il est de toute façon conseillé d'isoler plus épais. Les possibilités sont à évaluer au cas par cas. Voir la suite dans notre section Isoler les murs.
Isoler les portes et fenêtres : pas de totale liberté de choix
Les portes et fenêtres des parties communes sont, bien sûr, communes tandis que celles de votre propre appartement sont généralement privatives. Mais vous ne disposez pas d’une totale liberté pour autant. Sauf si vous ne remplacez que le vitrage. Voir la suite dans notre section Isoler les portes et fenêtres.
Placer des protections solaires aux fenêtres
Les rayons du soleil qui frappent le vitrage et réchauffent votre appartement sont très appréciables en hiver, mais peuvent entraîner une surchauffe en été. Des protections solaires aux fenêtres des façades orientées à l’est, au sud et à l’ouest sont donc incontournables dans les bâtiments économes en énergie. Voir la suite dans notre section Placer des protections solaires.
Chauffage : privilégier un système collectif
Pour le chauffage, il est préférable de vérifier d'abord si un système collectif est possible ou s'il faut opter pour des systèmes individuels. Il est important que le bâtiment comporte des puits centraux facilement accessibles ou qu'il y ait la possibilité de construire de nouvelles trajectoires pour les nouvelles conduites à travers le bâtiment. Voir la suite dans notre section Solutions pour le chauffage.
Refroidissement de l’habitation
Quand le refroidissement peut être évité, c'est encore la meilleure solution. Des pare-soleil tels que des écrans sur les fenêtres des appartements orientés à l'est, au sud ou à l'ouest peuvent parfois suffire. Si, toutefois, le refroidissement est nécessaire, il est alors préférable d'opter pour le refroidissement passif. Voir la suite dans notre section Refroidir l'habitation.
Comment ventiler un immeuble d’appartements ?
En principe, c'est l’Association des copropriétaires qui décide de la ventilation d'un bâtiment. Voyez donc toujours si un système collectif de ventilation est envisageable. Les coûts en sont alors répartis proportionnellement. Voir la suite dans notre section Systèmes de ventilation.
Installation collective de panneaux solaires
Souvent, il est financièrement plus intéressant de placer une grande installation connectée au compteur central de l'immeuble d'appartements. Seuls quelques câbles sont alors nécessaires pour relier l'installation photovoltaïque au compteur central, en passant par l'onduleur. Voir la suite dans notre section Installer des panneaux photovoltaïques.
Dans la plupart des immeubles d'habitation, le toit fait partie des parties communes et c'est donc à l'association des copropriétaires de commander les travaux et d’en supporter le coût. Chaque propriétaire y contribuera en fonction de sa quotité déterminée dans l’acte de base de son appartement.
Isoler le toit par le haut
Il est fortement déconseillé d'isoler un toit par l'intérieur et de créer ce que l'on appelle un "toit froid". Plus exposé au froid en hiver, celui-ci se trouve au-dessus de l'isolation, ce qui augmente la probabilité de dommages structurels.
Mieux vaut isoler par le dessus. Si le revêtement du toit existant est encore en bon état, on peut le laisser en place. On le recouvre alors d’une nouvelle couche d’isolant et du nouveau revêtement. L'ancienne toiture fait alors office de pare-vapeur, ce qui devrait empêcher l'humidité de pénétrer dans l'isolation située au-dessus. On obtient ainsi ce que l'on appelle une "toiture chaude".
Quelles sont les normes d’isolation par région?
Les normes d’isolation en Flandre
La Flandre exige au minimum l’équivalent de 3 à 4 cm de laine minérale dans le toit, même dans les constructions existantes. Tous les propriétaires de logement sont censés s’y soumettre, même s’il n’y a pas toujours de contrôle effectif de cette norme, surtout dans les habitations occupées par les propriétaires eux-mêmes.
A terme, cela ne suffira pas à rendre le logement quasi énergétiquement neutre d’ici 2050 et nous ne saurions que trop vous conseiller d’augmenter cette épaisseur pour améliorer l’efficacité énergétique de votre logement et profiter de primes. La seule raison de vous contenter de cette épaisseur, c’est bénéficier de l'opportunité de lancer des travaux à la majorité simple (50 % + 1) des voix des autres copropriétaires (une exigence des autorités supprime en effet la nécessité d'une majorité des deux tiers).
Les normes d’isolation en Wallonie et à Bruxelles-Capitale
Il n’y a pas d'obligation pour les logements existants, à moins de vouloir lancer des travaux en bénéficiant de primes.
Rénovation de la toiture : autres facteurs à prendre en compte
Lors de la rénovation de la toiture, il est important de prêter attention à d'autres aspects en même temps.
1. Les cheminées
S'il y a des cheminées qui ne servent plus à rien, vous pouvez les démolir complètement. Ainsi, vous ne devez pas interrompre le pare-vapeur, l'isolation et la couverture.
S'il y a des cheminées en maçonnerie qui ont encore une fonction partielle, il est préférable de les démolir et d’en prévoir de nouvelles mieux adaptées. Vous limiterez ainsi les pertes de chaleur.
2. Les coupoles de toit
Les coupoles de toit doivent de préférence être rénovées en même temps. Il faut au moins un modèle à quatre parois, associé à une bordure isolée sur laquelle repose la coupole. Les fenêtres pour toit plat, qui peuvent parfois être équipées d'un store à l'extérieur, sont encore meilleures. Dans l'idéal, ces stores doivent être à commande électrique.
3. Les panneaux solaires
Prévoyez un conduit pour le câblage d'une installation de panneaux photovoltaïques. Vous pourrez ainsi anticiper un investissement ultérieur dans des panneaux solaires sur le toit.
4. Les fenêtres et les portes du toit de l’immeuble
Sur le toit d'un immeuble à appartements, il y a parfois des fenêtres ou des portes (par exemple dans le cas d'un local technique sur le toit, d'un appartement sur le toit avec une terrasse) dont les dessous sont si proches du revêtement du toit que la pose d'une isolation supplémentaire du toit par-dessus devient impossible. Vous devrez alors remplacer ces fenêtres et ces portes par des modèles mois hauts afin que leur sous-face soit suffisamment élevée par rapport à la nouvelle étanchéité de la toiture.
Pour beaucoup d’habitants, il est logique d’entreprendre simultanément l’isolation du toit et celle du sol. Frais et bénéfices paraissent alors plus équitablement répartis.
Isoler le sol en présence d’un sous-sol (cave ou parking)
Dans un bâtiment comportant des caves ou un parking, l’isolation du sol est assez aisée.
Si vous êtes propriétaire d’un appartement au rez-de-chaussée ainsi que du garage ou du débarras situé au-dessous, vous pouvez poser sans problème un isolant contre le plafond du sous-sol. La hauteur sous plafond s'en trouvera toutefois un peu réduite.
Dans le cas où le plancher est constitué de poutres en bois, il est possible de poser un isolant entre ces poutres. Un pare-vapeur sur la face "chaude" de la couche d'isolation est alors indispensable. En effet, les têtes de solives ancrées dans les murs doivent toujours rester sèches. Ce type de plancher nécessite donc une bonne compréhension de la situation avant de procéder à la mise en œuvre.
Isoler le sol sur la pleine terre : il faut creuser
En l’absence de sous-sol, il n’y a qu’une solution : casser le sol et la chape. Il faudra alors remplacer les tuyauteries noyées dans la chape. Les meubles fixes comme des armoires de cuisine doivent être complètement enlevés. C’est donc là une intervention lourde.
Il faut ensuite étudier la hauteur disponible pour l'isolation. S'il n'y en a pas ou pas assez, vous devrez peut-être prendre des mesures encore plus radicales et même casser la dalle de béton pour creuser plus profondément.
Si vous devez faire modifier la porte d’entrée, l’Association des copropriétaires peut émettre des objections. Les travaux pouvant affecter la stabilité du bâtiment, comme le creusement des sols, nécessitent l’accord de l’Association des copropriétaires et seront de préférence effectués sous le contrôle d’un ingénieur en stabilité.
Isoler les murs par l’extérieur de l’immeuble
Il est toujours préférable d'isoler un immeuble d'habitation par l'extérieur, afin que la façade elle-même ne se refroidisse pas trop en hiver et ne se réchauffe pas trop en été. Si les façades à isoler appartiennent aux parties communes, c’est l’Association des copropriétaires qui sera le maître d’ouvrage des travaux.
Les grands immeubles à appartements se prêtent souvent assez bien à l’utilisation d’éléments préfabriqués. On retrouve en effet régulièrement les mêmes dimensions. Voyez donc si des modules préfabriqués sont envisageables. Dans ce cas, il n’y aura plus qu’à les poser sur place, et vous réduisez les nuisances et les frais de chantier. Si vous modifiez l’aspect de la façade, vous devez parfois demander un permis ou au moins le signaler à la commune.
Isoler les murs par l’intérieur de l’immeuble
Dans la plupart des cas, les propriétaires individuels peuvent toutefois isoler séparément les murs en façade par l’intérieur. Il faut alors respecter des conditions strictes pour éviter à terme des dégâts à la façade. L'isolation d'un mur par l'intérieur reste une tâche délicate d'un point de vue technique. C’est pourquoi une décision de l’Association des copropriétaires s’impose afin que tout le monde soit informé des risques. Mieux vaut ne pas se lancer de son propre chef, sans autorisation, dans l’aventure.
Isolation des murs : attention particulière aux terrasses
Dans le cas des terrasses, la dalle de béton s'étend souvent de l'intérieur vers l'extérieur et une grande partie de la chaleur est perdue à cet endroit. C’est un point d’attention important.
Pour solutionner le problème, les terrasses sont parfois coupées et déconnectées afin de leur fournir une structure de soutien séparée. Une autre option consiste à isoler la dalle de la terrasse sur une distance d'au moins 1 m de chaque côté.
Il faut généralement observer des règles pour les matériaux et la couleur des profilés et pour les croisillons. La façade doit en effet conserver une certaine unité. Un permis est d’ailleurs généralement requis pour le remplacement des portes et fenêtres d’une façade avant.
Voyez si ce point est mentionné dans votre acte de base et renseignez-vous toujours auprès du service urbanisme de votre ville ou de votre commune.
Remplacer uniquement le vitrage
Il ne faut pas de permis si vous ne remplacez que le vitrage. Mais il faut alors que les profilés soient en bon état et soient aussi suffisamment isolants. Pas évident si vos châssis de fenêtre ont plus de vingt ans.
Le choix des fenêtres est un bon moment pour réfléchir au système de ventilation souhaité (« C » avec des ventilateurs pour l'évacuation de l’air vicié uniquement ou « D » avec des ventilateurs pour l'apport d'air frais et l'évacuation de l'air vicié). Si c’est un système C que vous voulez, vous devrez prévoir des grilles aux fenêtres, ce qui devra nécessairement être accepté par l’Association des propriétaires. Pensez-y à temps.
Remplacer les châssis : travailler ensemble et partager les coûts
Quand on remplace les châssis, il est intéressant que ce soit fait simultanément dans un maximum d’appartements, malgré leur caractère privé. Vous pouvez ainsi partager les frais d’une grue, et aussi ceux de la mise en place du chantier, de l’échafaudage et du nettoyage des lieux.
Pour empêcher la surchauffe en été, vous pourriez opter pour un vitrage à contrôle solaire, mais celui-ci bloquera les rayons du soleil en hiver, ce qui n’est pas le but. Les pare-soleil extérieurs sont évidemment préférables.
Des pare-soleil extérieurs aux fenêtres
C’est la solution la plus efficace. Les stores doivent de préférence être réglables, manuellement ou automatiquement, en fonction des besoins. Leur forme et leur couleur doivent être discutées à l’Association des copropriétaires.
Comme pour l'isolation des murs extérieurs et le remplacement des fenêtres et des portes, l’installation de pare-soleil sur les façades côté rue est généralement soumise à un permis. Informez-vous en temps utile auprès de votre ville ou commune.
Des pare-soleil résistant au vent pour les hauts immeubles
Pour les hauts immeubles à appartements, la résistance au vent des pare-soleil est importante. La solution idéale réside ici dans des panneaux coulissants sur les terrasses ou des stores résistants au vent, avec une fermeture éclair.
Les pompes à chaleur pour un système de chauffage collectif
S’il est temps de changer votre chaudière actuelle, vous pourriez la faire remplacer par un nouveau modèle. Mais, dans une perspective d’avenir, mieux vaut se demander s’il n’est pas possible de passer à une pompe à chaleur. A condition de réduire d’abord les besoins de chaleur en améliorant l’isolation.
La pompe à chaleur air - eau
Une pompe à chaleur air-eau peut alors être envisagée. L'unité extérieure doit de préférence être placée sur le toit, mais il faut pour cela l'accord de l’Association des copropriétaires. Tenez compte du bruit éventuel et de la visibilité possible depuis la rue.
Il est également possible de placer l'unité dans un sous-sol, mais il faut alors garantir l'arrivée d'air frais. Cela nécessite souvent de très grandes grilles de transfert.
La pompe à chaleur sol - eau
L’autre solution est celle d’une pompe à chaleur sol-eau, aussi appelée géothermique. Mais c’est là un investissement fort lourd. Il est même souvent nécessaire de forer en empiétant sur le sol du domaine public, car le domaine privé de l'immeuble d'habitation est généralement insuffisant. Cette démarche peut s'avérer juridiquement délicate.
Chauffage individuel : les pompes à chaleur aussi
S’il n’y a pas de chaudière collective et si chacun dispose d’un chauffage individuel, vous devrez peut-être vous tourner vers une solution individuelle. Les pompes à chaleur air-air ou air-eau sont généralement indiquées. Prévoyez un espace suffisant pour les unités individuelles extérieures, sur le toit de préférence, et soyez attentif aux nuisances sonores.
Eau chaude en fonction du système de chauffage
En fonction du scénario de chauffage choisi, la méthode de production d'eau chaude sera déterminée.
Si une production collective d'eau chaude sanitaire est prévue, par exemple dans une chaufferie centrale en sous-sol, les canalisations d'eau chaude doivent pouvoir atteindre facilement les appartements. Pour ce faire, il faut là encore suffisamment de puits centraux facilement accessibles dans le bâtiment ou que vous ayez la possibilité de tirer de nouvelles conduites de la chaufferie vers les différents appartements.
Si l'eau chaude sanitaire est produite par un chauffe-eau thermodynamique, l'impact de la pose de tuyaux dans l'appartement est assez limité.
Une pompe à chaleur pour un refroidissement passif
Une pompe à chaleur tirant en été sa fraîcheur du sol et la dispensant généralement par les tuyaux du chauffage par le sol peut parvenir à faire baisser la température de plusieurs degrés.
Aircos distincts
S’il n’y a pas de possibilité de refroidissement passif, vous pouvez le cas échéant rafraîchir avec des pompes à chaleur air-eau ou air-air. C’est là un refroidissement actif, collectif ou individuel, qui consomme de l’électricité. Dans ce cas, il est recommandé de combiner cette solution avec une installation collective de panneaux solaires. En effet, ceux-ci fournissent le plus d'électricité en été, au moment où vous avez le plus besoin de rafraîchissement.
Eviter d’installer un système de refroidissement sur le toit
Évitez une solution collective dans laquelle un système ne servant qu’à refroidir est installé séparément sur le toit. Cette solution exerce une pression supplémentaire sur le toit, il y a un risque de nuisance sonore, l'investissement est élevé et vous devrez rajouter des éléments d’émission supplémentaires dans les appartements.
Système de ventilation collectif : travailler via des puits
Dans le cadre d'une solution collective, il est important de coordonner les points suivants. Existe-t-il déjà des puits centraux auxquels tous les appartements peuvent être raccordés? Sont-ils suffisamment accessibles et grands? Les joints ignifuges nécessaires peuvent-ils être réalisés pour les conduits d'entrée et de sortie?
Si vous souhaitez installer un groupe d'air sur le toit, l’Association des copropriétaires devra, là encore, prendre une décision. Si un local séparé est aménagé sur le toit, un permis ou une notification peuvent également être exigés.
Attention au recul
Un système de ventilation risque d'être contaminé par l'air provenant des gaines communes. Il est donc conseillé de prévoir un clapet anti-retour dans ces conduits pour empêcher le reflux de l'air évacué. Dans le cas d'une hotte de cuisine avec une évacuation vers l’extérieur, il est préférable de prévoir un clapet anti-retour pour éviter les infiltrations d'air non désirées.
Système de ventilation individuel
S’il n’y a pas de puits communs disponibles, on peut installer une unité de ventilation distincte par appartement, avec des conduites d’amenée et d’évacuation d’air entre cette unité et l’extérieur, au travers d’une façade. Pour autant que la situation le permette. Les propriétaires individuels peuvent ainsi prévoir eux-mêmes chacun un système de ventilation.
Les inconvénients d’un système de ventilation individuel
Tous les aménagements visibles à partir d’autres appartements peuvent se heurter au refus de l’Association des copropriétaires. Celle-ci devra approuver le perçage d’un mur.
Des gaines murales seront également nécessaires si vous optez pour une unité de ventilation décentralisée. Ce type d'appareil, qui assure une ventilation par pièce ou par deux pièces, n'est toutefois pas idéal. En outre, il y a toujours le risque que l’évacuation de l’air vicié d’un appartement vienne contaminer l’apport d’air frais d’un autre.
Le partage d'énergie proportionnel à l’investissement
Tous les habitants, ou un nombre minimum d’entre eux, investissent alors dans les panneaux solaires et dans un onduleur central, et l’énergie est ensuite partagée entre les habitants en fonction de l’investissement consenti par chacun. Mais la condition préalable est que chacun dispose d'un compteur numérique. (NB : en Flandre, l'obligation d'avoir le même fournisseur d'énergie pour pouvoir partager l'énergie a été supprimée depuis 2023).
Installation individuelle de panneaux solaires moins intéressante
L'installation individuelle de panneaux solaires sur un immeuble d'appartements est beaucoup moins intéressante. En effet, chaque résident a besoin de son propre onduleur auquel un ou plusieurs panneaux sont raccordés. Les coûts sont donc proportionnellement plus élevés. De plus, il faut davantage d'espace pour tous ces onduleurs et câbles individuels. Enfin, même si des panneaux solaires individuels sont installés, certaines choses devront être organisées au sein de l’association des copropriétaires.
Voir plus loin avec la création d’une communauté énergétique
Les avantages du partage de l'énergie peuvent également être mis à profit par la création d'une communauté d’énergie. Elle nécessite la création d'une société ou d'une asbl qui constitue, il est vrai, une exigence légale supplémentaire, en plus de l’Association des copropriétaires existante.
Il est d'ailleurs judicieux de ne pas se limiter à l'immeuble d'habitation et d'inclure d'autres personnes du quartier dans la création d'une communauté d'énergie.