Acheter une maison ou un appartement avec peu de fonds propres : 10 solutions

1. Emprunter 100 % de la valeur du bien : une possibilité plus fréquente qu’on ne le pense

On imagine souvent qu’emprunter 100 %, voire un peu plus, relève du mythe. En réalité, certaines banques acceptent encore de financer intégralement le prix du bien, surtout lorsqu’il s’agit d’un premier achat. 

Mais attention, même si vous pouvez emprunter 100 % du prix d'achat du logement, il reste des frais supplémentaires, tels que les frais de dossier du prêt et l'acte d'achat du logement.

La Banque nationale autorise expressément les établissements à consacrer : 

• jusqu’à 1/3 de leur portefeuille à des prêts couvrant 100 % de la valeur du bien (pour le premier achat) 
• et jusqu’à 5 % à des prêts dépassant même cette limite.  

Pourquoi certaines banques acceptent-elles et d’autres non ? 

Parce que chaque banque possède son propre “quota”, sa propre stratégie commerciale, son propre équilibre de risques. Il n’est donc pas rare qu’une banque refuse, tandis qu’une autre, à quelques rues de là, vous accueille à bras ouverts. 

Le mandat hypothécaire : l’astuce qui peut réduire les frais d’acte  

Certains établissements acceptent de ne prendre qu’une partie en hypothèque, et de couvrir le reste via un mandat, surtout pour les prêts importants.  Mais il ne s'agit pas d'une méthode automatique pour réaliser des bénéfices. Demandez toujours des simulations si vous optez pour un mandat hypothécaire.  

Résultat : pour un bien de 250.000 €, l’apport personnel peut dans certains cas être ramené à environ 13.000 à 15.000 €, contre environ 40.000 € à 43.000 € auparavant, essentiellement parce que la banque accepte de financer 100 % de la valeur du bien au lieu de 90 %, le mandat hypothécaire peut contribuer partiellement à cette diminution via la réduction de certains frais d’acte. 

L’envers du décor 

Mais chaque avantage a son revers. Emprunter davantage signifie : 

• un taux d’intérêt souvent plus élevé,
• un coût total beaucoup plus lourd,
• Probablement une mensualité qui s’étire dans le temps. 

Emprunter 100% de la valeur du logement peut coûter des dizaines de milliers d’euros de plus que son équivalent à 90 %. 
Il faut donc voir cette solution comme un accélérateur d’accès, pas comme une économie. 

Enfin, un dernier conseil très important : nous vous recommandons vivement de prévoir une réserve financière (de 3 à 6 mois de salaire) pour les dépenses imprévues, telles que les frais de voiture, les frais de scolarité, les frais médicaux, etc.

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2. Le soutien familial : un levier discret mais parfois déterminant

Dans les récits d’achat immobilier, on évoque rarement la solidarité familiale, pourtant omniprésente en coulisses. Un parent qui aide, un grand-parent qui anticipe une succession, un proche qui prête un montant… Ces gestes, parfois modestes, peuvent faire basculer un dossier. 

Don manuel ou donation par virement : simple, mais à maîtriser 

Un don manuel ou une donation indirecte par simple virement bancaire est rapide et souple. Elle ne nécessite pas de notaire et permet d’éviter la taxation… à condition de survivre cinq ans après le don. Pour plus de sécurité juridique, on peut choisir l’acte notarié, assorti de droits d’enregistrement. 

Le prêt familial : une solution qui peut renforcer … si elle est bien encadrée 

Un prêt entre proches peut être sans intérêt, avec intérêt, remboursable en une fois ou en plusieurs. L’essentiel est de tout inscrire noir sur blanc — contrats, échéances, taux — pour éviter les malentendus. C’est le prix de la paix familiale. 

Se porter caution pour le prêt de son enfant est risqué  

En effet, si votre enfant ne rembourse pas, vous devrez tout payer. À partir du 1er janvier 2026, de nouvelles règles visant à mieux protéger les garants entreront en vigueur. La prudence reste de mise : ne vous portez garant que si vous êtes en mesure de reprendre le prêt sans difficulté. Vers le haut de la page

3. Revoir ses ambitions : choisir plus petit, plus simple, ou ailleurs

Selon la localisation, une maison équivalente peut coûter aussi bien 200.000 € que 450.000 €, entre Tubize, Wavre, Mons et Uccle. La taille du logement joue, bien sûr, mais la localisation reste l’un des facteurs clés. 

Pourquoi cela change tout 

Opter pour : 

• un appartement plutôt qu’une maison, 
• une commune voisine plutôt qu’un centre-ville,

c’est souvent réduire automatiquement son apport personnel, sa mensualité. 

Les chiffres qui parlent 

D’après les données notariales de 2025 : 

• le Brabant wallon est la province la plus chère, 
• tandis que le Hainaut est la plus accessible. 

Derrière ces moyennes se cachent des réalités très contrastées : certaines communes “périphériques” deviennent de véritables oasis pour primo-acquéreurs. 

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4. Prendre le temps d’épargner : un choix frustrant… mais payant

Il y a les solutions rapides, et puis il y a celles qui demandent un peu de patience mais qui s’avèrent, sur le long terme, les plus avantageuses. 

Pourquoi attendre peut tout changer 

Chaque euro épargné avant l’achat vous permet : 

• de constituer un apport plus confortable,
• de réduire potentiellement votre mensualité, si les taux d’intérêt et les prix restent stables,
• d’augmenter vos chances d’acceptation auprès de la banque,
• et d’éviter les situations financières trop serrées. 

Attention : les prix des logements et les taux d’intérêt peuvent évoluer, ce qui peut réduire ou compenser ces avantages. 

Pour les jeunes : une fenêtre d’opportunités 

Loger chez ses parents, cohabiter, réduire ses dépenses fixes, multiplier les petits revenus… permet souvent d’économiser bien plus vite qu’on ne le croit.  Vers le haut de la page

5. Cohousing : acheter autrement, vivre autrement

Le cohousing n’est pas seulement une affaire d’argent : c’est un état d’esprit. C’est partager une buanderie, un jardin, un atelier… mais pas son intimité. 

Les avantages 

• Frais répartis
• Communauté conviviale
• Accès plus facile à des espaces plus grands ou mieux situés. 

Les précautions 

Il faut définir qui possède quoi, et comment fonctionnent les espaces communs. Un projet sans cadre clair peut vite devenir un nid de soucis.  Vers le haut de la page

6. Taper dans son assurance-groupe : une tentation à manier avec prudence

L’assurance-groupe peut servir de garantie ou de réserve pour financer des travaux ou soutenir un achat. Mais c’est souvent beaucoup moins intéressant qu’on ne le croit. 

Les limites 

• Réserve trop faible chez les jeunes actifs. 
• Frais parfois opaques.
• Risque d’endettement prolongé avec les formules “à remboursement différé”.
• Possible impact important sur la pension future. 

Il existe différentes alternatives plus transparentes et souvent moins coûteuses. Les autorités régionales proposent par exemple des prêts sans intérêt ou à faible taux d'intérêt pour les investissements visant à réduire la consommation d'énergie dans votre logement. Si vous n'y avez pas droit, n'hésitez pas à comparer les prêts rénovation ou les prêts hypothécaires.

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7. Les prêts sociaux : souvent les taux les plus attractifs du marché

Peu connus du grand public, les prêts sociaux régionaux sont pourtant une aubaine pour beaucoup de ménages. 

Pourquoi ils sont avantageux 

• Taux souvent inférieurs à ceux des banques commerciales. 
• En principe, frais d'acte moins élevés.
• Souvent plus facile de financer 100 % du prix ou un peu plus.
• Chez certains, pas seulement pour les bas revenus. 

En principe, ce type de prêt est soumis à certaines conditions, telles qu'une valeur maximale du logement et/ou des exigences en matière de revenus et de situation familiale et/ou l'obligation d'utiliser le logement à des fins privées. 

En savoir plus sur les prêts sociaux

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8. Louer d’abord, acheter ensuite : Location Ecureuil et alternatives

Le nom est amusant, le concept encore rare, mais l’idée est séduisante : une partie du loyer est mise de côté pour constituer votre future avance. 

Les forces du système 

• Facilité de constituer un apport sans contrainte. 
• Prix d’achat souvent fixé à l’avance. 

Mais aussi plusieurs faiblesses 

• Très peu d’offres sur le marché. 
• Vérifiez que le loyer et le prix d’achat n’est pas trop élevé et qu’il est en ligne avec des logements comparables dans le quartier.
• Pas de garantie d'obtenir un prêt au moment de l’achat. 

 

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9. Acheter à rénover : une stratégie classique, mais redoutablement efficace

Les biens à rénover constituent une porte d’entrée sur le marché. Ils sont souvent moins chers, moins convoités, parfois plus négociables. 

Pourquoi cela fonctionne 

• Vous achetez un potentiel, pas un produit fini. 
• Vous pouvez adapter le logement à vos goûts.
• De nombreuses primes peuvent alléger fortement la facture. 

Mais gare aux illusions 

Ce qui semble un “petit rafraîchissement” peut devenir une rénovation lourde. Un passage d’un expert (architecte, entrepreneur) est presque une assurance-vie.  Vers le haut de la page

10. Emprunter sur 40 ans : des mensualités un peu plus basses, un coût total très élevé

Opter par exemple pour un crédit de 250.000 euros sur 30 ans plutôt que 40, c’est souvent payer environ 5 euros de plus par jour, mais économiser environ 60.000 euros sur l’ensemble du prêt. 
Sur le long terme, la note est donc plus salée. 

Le piège du temps 

Un crédit très long : 

• coûte souvent des dizaines de milliers d’euros de plus,
• réduit votre marge de manœuvre dans la vie (enfants, séparation, mobilité),
• Cela signifie que le remboursement du capital est beaucoup plus lent au début. 

Conclusion 

Acheter avec peu d’épargne n’est ni facile ni automatique. Mais ce n’est pas un mythe. 

Les solutions existent : certaines éprouvées, d’autres innovantes, quelques-unes risquées. Mais il faut retenir qu’un apport limité ne ferme pas automatiquement la porte à la propriété.

Avec les bons outils, les bonnes informations et un peu de méthode, l’accès à la propriété redevient un projet possible, même en 2026. 

Comparer, négocier, anticiper, se faire conseiller : voilà les véritables leviers. Et surtout, avancer sans précipitation, avec un regard clair sur ses priorités, ses besoins et sa capacité réelle d’endettement. 

Comparez les crédits hypothécaires

 

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