Louer ou acheter, quelle est la meilleure option?

Est-ce mieux d'acheter ou de louer ?

Savoir s'il est préférable d'acheter ou de louer un logement dépend de votre situation personnelle. Plusieurs facteurs entrent en ligne de compte, comme vos revenus, votre situation familiale, votre épargne et l'argent dont vous pouvez vous passer. 

Acheter un bien suppose de déjà disposer d'une épargne importante. Souvent, il faut avoir épargné au moins 25 % de la valeur d'achat du bien convoité. Si vous ne possédez pas une épargne suffisante et/ou un soutien financier de vos (grands-)parents, par exemple, vous êtes plus ou moins obligé de (continuer à) louer et d'épargner en même temps si vous voulez acheter quelque chose à l'avenir.

Si vous louez une habitation, vous pouvez investir l'argent économisé pour faire fructifier votre patrimoine. En effet, en tant que locataire, vous ne devez pas payer de frais d'acte, pas de prime d'assurance solde restant dû, pas d'intérêts hypothécaires, pas de frais de dossier et d'expertise, vous ne devez pas non plus apporter votre propre capital pour l'achat, etc... Autant de montants que vous pouvez investir en tant que locataire.

Cependant, il est important de noter que votre choix d'acheter ou de louer ne dépend pas uniquement du rendement de l'investissement (ce que rapportent vos placements). Votre décision sera également influencée par plusieurs autres facteurs, comme l'évolution des prix de l'immobilier, l'inflation, le loyer, le taux d'intérêt de l'emprunt, et des facteurs personnels comme le respect d’une discipline pour, en cas de location, ne pas gaspiller l'argent épargné mais l'investir. 

Vous pouvez louer un bien

Louer un logement peut être intéressant :  

• si vous avez la discipline de ne pas toucher à l'argent que vous avez épargné en n'achetant pas de maison
• et si vous investissez cet argent dans des fonds d'actions bien choisis, par exemple des trackers qui investissent dans des actions diversifiées au niveau international, mais seulement ceux recommandés par Testachats invest.

Si vous ne remplissez pas les deux conditions ci-dessus, l'achat est en principe plus intéressant que la location.

Attention : la condition pour investir dans des fonds d'actions ne vaut que dans l’hypothèse d’une location à long terme (par exemple 25 ans) et non d’une location pour une courte durée. 

COMMENT UTILISER L'ARGENT ÉPARGNÉ POUR INVESTIR DANS DES TRACKERS ?

Vous pouvez acheter une maison   

Vous pouvez acheter une maison ou un appartement si :

• vous disposez d'une épargne suffisante pour financer une partie de l'achat. Souvent, on devra pouvoir mettre soi-même sur la table entre 15 et 20 % du prix de la maison ;
• vous disposez de revenus réguliers suffisants pour rembourser un prêt sur de nombreuses années ;
• et vous pouvez payer les frais supplémentaires liés aux travaux d'aménagement ou de rénovation de votre logement ;
• et vous trouvez la maison de vos rêves.

Si vous décidez d'acheter un logement, assurez-vous que le remboursement mensuel de votre prêt ne pèse pas trop lourd sur votre budget familial. Il est donc vivement recommandé de prévoir une marge de manœuvre financière pour les dépenses prévues et imprévues, comme les frais de voiture, les frais d'études, les frais médicaux, etc.

Vous ne souhaitez vivre à un endroit donné que pour une courte période ? Dans ce cas, la location est en principe plus intéressante.

Qu'est-ce qui influence le coût d'achat ?

Les coûts liés à l'achat d'un logement augmentent rapidement, surtout si votre banque n'accepte pas de vous laisser emprunter 90 % de la valeur d'achat du bien que vous convoitez (pour la maison familiale). Ce pourcentage est en principe la quotité maximum. Mais peut être la banque sera-t-elle disposée à vous accorder une quotité plus importante.

Il est évident que vous devez de toute façon disposer d'un capital propre pour payer une partie du prix et des frais, dont les droits d'enregistrement et les frais d'acte. Outre ces frais et le remboursement mensuel de votre crédit hypothécaire, il y a aussi le précompte immobilier et les frais d'entretien, par exemple. 

Le coût annuel des réparations et des gros travaux d'entretien (toiture, chauffage, etc.) s'élève souvent en moyenne à 1 % par an de la valeur de votre logement à long terme.

Deux remarques importantes : 

1. Plus la quotité, c'est-à-dire le rapport entre le montant du prêt et la valeur du logement, est importante, plus le taux d'intérêt est souvent élevé. Il peut être plus judicieux d'épargner quelques années de plus, afin d'emprunter moins et donc de payer sans doute moins d'intérêts. 

2. L’institution de crédit se base sur la valeur estimée du logement pour déterminer le montant maximum du prêt. Cette estimation peut vous jouer des tours. Il se peut donc que vous n'obteniez finalement pas le montant du prêt que vous souhaitiez.

Voyez l'exemple ci-dessus : dans certains cas, la banque vous prêtera quand même 342 000 euros, mais la plupart du temps elle ne le fera pas car la quotité dans ce cas avoisinerait 100 %, ce qui pourrait augmenter le taux d'intérêt et, par conséquent, vous amener à devoir renoncer à l'achat.

C’est pourquoi il est important d'inclure dans le contrat de vente une condition suspensive d’obtention du financement. Selon celle-ci, la vente ne sera effective que si l'acheteur a pu obtenir un prêt auprès de la banque.

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Hypothèses de départ : comparaison entre la location et l'achat d'un bien immobilier

Nos hypothèses pour acheter un bien immobilier

Exemple d'un jeune couple de trentenaires souhaitant acheter un bien immobilier

Acheter un logement sans aide financière

Frank et Caroline souhaitent acheter une maison d'une valeur de 395 000 euros. Ils peuvent emprunter au maximum 90 %, ce qui signifie qu'ils doivent avoir économisé eux-mêmes environ 39 500 euros. À quoi s'ajoutent tous les frais supplémentaires (voir l'exemple ci-dessus), ainsi qu'une réserve d'environ 6 salaires mensuels, ce qui les amène à un total d'environ 100 000 euros d'apport personnel. 

La charge mensuelle, à un taux d'intérêt de 3,80 %, s'élèverait pour eux à 1 825 euros, soit une mensualité supérieure d'environ 40 % à celle d'un couple bénéficiant d'une aide financière.

Avec une aide financière

Heureusement, Frank et Caroline peuvent compter sur le soutien financier de leurs grands-parents, ce qui leur permet d'emprunter moins. Un emprunt de 355 500 euros serait en effet trop lourd, surtout compte tenu des futurs frais supplémentaires liés à leur désir d'enfant. De plus, en empruntant moins, ils peuvent bénéficier d'un taux d'intérêt avantageux.

Ce coup de pouce financier leur permet d'assumer eux-mêmes environ 32 % du prix d'achat. Ils peuvent envisager un emprunt de 270 000 euros, l'apport personnel (grâce à leur épargne mais aussi à l'aide des parents et grands-parents) s'élevant à 125 000 euros. Mais à cela s'ajoutent les frais d'acte pour l'achat (16 500 euros) et pour le prêt (6 500 euros).

Au total, ils doivent donc disposer d'un capital de départ de 148 000 euros. En tenant compte de la prime (unique) d'assurance solde restant dû et des frais de dossier, le capital de départ s'élève finalement à environ 157 000 euros.

Les avantages et les inconvénients de l'achat d'un logement

La location est-elle de l'argent gaspillé ?

La location n'est pas nécessairement de l'argent jeté par les fenêtres, mais les Belges sont connus pour avoir une brique dans le ventre. Environ 7 Belges sur 10 sont propriétaires de leur logement. Pour les jeunes qui commencent à travailler, le désir d'acheter une maison va souvent de soi. 

Mais il ne faut surtout pas exclure la possibilité de "louer un logement". Acheter quelque chose le plus tôt possible n'est pas toujours la meilleure option, louer pendant quelques années (ou plus longtemps) peut être plus intéressant. Même la location à long terme peut parfois être plus intéressante, à condition d'investir le montant épargné.

Et si je ne veux pas investir ?

Dans ce cas, il vaut mieux acheter un logement, à condition de ne pas le vendre trop tôt. Surtout si, comme beaucoup de Belges, vous laissez dormir votre épargne sur un compte d'épargne. Auquel cas, dans notre exemple, l'achat d'une maison est toujours plus intéressant à partir de la troisième année. 

En effet, même avec un rendement de 2 % sur un compte d'épargne, au bout de 25 ans, le patrimoine de Frank et Caroline (voir exemple ci-dessus) sera supérieur de quelque 440 000 euros s’ils achètent que s'ils étaient restés locataires sans investir.

Quels sont les facteurs qui influencent le coût de la location ?

Lorsque vous louez un logement, vous payez chaque mois un loyer qui, en principe, peut être indexé annuellement. 

En tant que locataire, vous disposez au départ de moyens plus importants qu'en tant qu'acheteur. En effet, vous avez payer moins de frais à payer : pas de frais d'acte, moins de frais d'entretien, moins d'impôts, pas de prime d'assurance de solde restant dû, pas d'apport personnel pour l'achat d'un logement, etc.

Nos hypothèses pour louer un bien

Exemple d'un jeune couple d'une trentaine d'années cherchant à louer un logement

Avantages et inconvénients de la location d'un bien immobilier

TOUT SAVOIR SUR LA MISE EN LOCATION D'UN LOGEMENT

Différence de patrimoine entre l'achat et la location d'un logement pour des trentenaires

Que devient au bout d'un an le patrimoine de Frank et Caroline, notre couple de trentenaires évoqué dans plusieurs exemples ci-dessus ?

• S'ils louent une maison, leur patrimoine sera passé à 172 525 euros. D'une part, parce que les 156 900 euros qu'ils ont investis au départ leur ont rapporté 5,5 % (voir aussi letableau des hypothèses de départ). De plus, ils ont eu moins de frais d'entretien, ont payé moins de primes d'assurance habitation, leur loyer est inférieur à la mensualité de remboursement du prêt hypothécaire et ils ne doivent pas payer de précompte immobilier.
• S'ils achètent un logement, dans notre exemple sa valeur se sera accrue de 3 % après un an. Après déduction du solde restant dû de leur emprunt, leur patrimoine s'élèverait alors encore à environ 144 000 euros. C'est donc environ 29 000 euros de moins que s'ils étaient locataires.

S'ils vendaient leur logement après seulement deux ans, la différence se réduirait quelque peu, mais resterait de l'ordre de 25 000 euros.

A partir de la neuvième année, l'achat est plus intéressant que la location

Ce n'est qu'à partir de la neuvième année que l'achat est plus intéressant que la location. Après 18 ans, le patrimoine de Frank et Caroline serait supérieur d'environ 8 000 euros s'ils ont acheté une maison au lieu de la louer.

Pratiquement aucune différence entre l'achat et la location après 25 ans

Mais après 25 ans, il n'y a pratiquement plus de différence. Dans notre exemple, le patrimoine du couple serait alors à peu près le même avec sa propre maison qu'avec un bien locatif. En effet, le rendement qu'ils peuvent tirer de leurs investissements - qui ont d'ailleurs un effet boule de neige - est bien plus élevé que l'augmentation annuelle de la valeur de la maison.

Et après 25 ans ? Le patrimoine de notre couple serait alors plus important s'il louait que s'il achetait.

A court terme, la location est plus intéressante

Pour Frank et Caroline, la location est plus intéressante à court terme que l'achat, c'est-à-dire pour une période d'environ 10 ans au maximum. Étonnamment, c'est également le cas à très long terme (pour une période de plus de 25 ans), principalement grâce au rendement de leurs investissements.

Conclusion : acheter ou louer ?

Savoir s'il est préférable d'acheter ou de louer dépend de plusieurs facteurs. Les principaux sont :

• le rendement de votre investissement ;
• l'évolution des prix de l'immobilier.

Néanmoins, on peut dire que l'achat à long terme n'est pas un mauvais investissement. Dans notre exemple de Frank et Caroline (voir illustrations ci-dessus), le rendement de l'investissement doit déjà être d'au moins 5 % à 5,4 % pour que la location soit plus intéressante que l'achat. Les locataires qui investissent intelligemment leur argent peuvent espérer un rendement annuel de 6 % à long terme. Mais ce n'est pas une certitude !

Avez-vous suffisamment d'économies pour financer une partie de la maison de vos rêves, disposez-vous de revenus stables pour un emprunt à long terme, êtes-vous prêt à envisager d'éventuelles rénovations et conservez-vous une marge de manœuvre financière pour faire face à des coûts imprévus après l'achat ?  Dans ce cas, vous devriez en principe acheter sans trop attendre. S'il s'avère par la suite que vous avez payé votre logement trop cher, ce n'est pas une catastrophe : à long terme, les prix sont susceptibles d'augmenter à nouveau.