Comment faire quand un locataire ne paie pas à Bruxelles ?
Comment réagir face à un impayé de loyer ?
Voici les étapes pour réclamer un loyer impayé en Belgique. On observe des différences selon les régions Bruxelles, Wallonie et Flandre. Ici, nous détaillons le cas pour des locataires qui ne paient pas leur loyer à Bruxelles.
Il est possible d’obliger un locataire qui ne paie pas à quitter un bien loué, mais la procédure est très encadrée. Et ce, pour éviter les expulsions volontaires ou peu fondées.
Un retard de quelques jours ou d’une seule mensualité ne suffira donc pas.
1. Envoyer une lettre recommandée au locataire
Vous n’avez pas reçu le loyer à temps ? Contactez immédiatement le locataire. Ceci peut se faire par courrier ordinaire ou par mail.
Vous n’avez toujours rien reçu ? Envoyez alors une lettre recommandée de mise en demeure, en demandant de payer les arriérés.
Sur le site de la région de Bruxelles-Capitale il existe un modèle-type pour ce faire. Il vaut mieux utiliser le modèle-type de la région, ainsi vous êtes certains de ne pas oublier les mentions obligatoires. Ne tardez pas trop, afin d’éviter que les arriérés ne gonflent trop.
La lettre de mise en demeure est le point de départ d’une éventuelle expulsion.
2. Recours auprès du juge de paix
Après 30 jours, si votre locataire n’a pas apuré sa dette, ou proposé de solution acceptable, vous pouvez introduire une requête auprès d’un juge de paix en vue d’obtenir son expulsion.
Pensez également à demander au juge de paix de condamner le locataire à payer le montant des arriérés de loyer, mais aussi des éventuels dommages et intérêts et surtout de prononcer la résolution du contrat de bail.
Faites appel à un juge de paix
Intervention du CPAS
Dans les cas où l’expulsion est demandée dans la requête devant le juge de paix, le CPAS en est informé et prendra contact avec le locataire.
Dans cette phase, le locataire a 40 jours pour soit se mettre en ordre de paiement, soit vous proposer une solution.
Décision du juge de paix
Si le jugement pris par le juge de paix autorise l’expulsion (faute de solution proposée en audience pour l’apurement de la dette), le CPAS sera averti et prendra contact avec votre locataire. Une solution financière pour éviter l’expulsion peut encore être proposée à ce stade.
3. Intervention d'un huissier de justice
Si le locataire reçoit l’ordre du juge de quitter les lieux mais qu’il reste dans le logement, vous devrez faire appel à un huissier de justice pour l’obliger de partir.
Le délai entre la signification du jugement par l’huissier de justice et l’expulsion est d’1 mois.
Mais le locataire doit recevoir la date exacte de l’expulsion effective (ce qu’on appelle l’avis d’expulsion) au moins 15 jours ouvrables d’avance.
Moratoire hivernal
En région de Bruxelles-Capitale il n’est pas possible de procéder à une expulsion entre le 1er novembre et le 15 mars.
Des dérogations au moratoire hivernal restent toutefois possibles pour 4 raisons :
- si une solution de relogement est possible
- si l'état de salubrité et/ou de sécurité du logement le justifie
- si le comportement de l’occupant rend la prolongation de l’occupation impossible
- si vous êtes en tant que propriétaire, vous-même sans logement en raison d’un cas de force majeure.
Indemnisation pour le propriétaire
Si vous possédez un jugement qui autorise l'expulsion après le 15 août avant ou pendant le moratoire hivernal vous ne pourrez pas obliger le locataire de partir. Dans ce cas le locataire devra vous payer une indemnité d'occupation en contrepartie de l'occupation du logement. Le montant de cette indemnité est fixé par le juge.
Si l'indemnité d'occupation n'est pas payée durant le moratoire hivernal, elle peut faire l'objet, sous certaines conditions (notamment que vous ayez envoyé un rappel), d'une demande d'indemnisation de la part de la région (Inspection régionale du Logement).
Vous pouvez demander cette indemnité au plus tôt au départ du locataire -si celui-ci quitte le logement pendant la période du moratoire hivernal- ou à la fin du moratoire hivernal -donc le 15 mars si ce dernier réside toujours dans le logement à cette date- et au plus tard, le 15 septembre qui suit la fin du moratoire hivernal.
Il y a plusieurs possibilités pour obtenir cette indemnité, notamment un formulaire en ligne .
4. Récupération des arriérés de loyer
Une fois le logement libéré, il vous reste à essayer de récupérer les arriérés de loyer. Ce ne sera généralement pas facile, surtout si votre ex-locataire est insolvable. Il vaut mieux dans ce cas demander au juge de paix, lors du procès, que la garantie locative puisse être utilisée pour payer ces dettes.
Autre possibilité : faire saisir – avant l’expulsion – les meubles et effets présents dans le logement.
Attention, il y a des bien insaisissables comme les lits, vêtements et armoires, machines à laver, tables à manger et chaises, fers à repasser, cuisinières, frigos, etc…
Vous pouvez également demander une saisie sur salaire, sur les revenus du locataire.
5. Recours à un avocat
En cas de litige complexe ou d'importants arriérés, envisagez de faire appel à un avocat pour vous accompagner dans vos démarches.
Cas particuliers où le locataire ne paie pas : que faire ?
Si le locataire a quitté son logement sans laisser d’adresse
Si le locataire quitte le logement sans laisser d'adresse, envoyez-lui un recommandé à la dernière adresse connue ou à l'adresse de la location. En cas d'absence de réponse, adressez-vous à un huissier de justice pour le retrouver.
Si le locataire est décédé sans héritier
En principe le décès de l’une des parties ne met pas fin au contrat de bail.Mais le propriétaire peut toutefois considérer le bail comme résilié sans préavis ni indemnité après le décès du preneur si le logement n’est pas occupé par les membres du ménage du preneur et si le loyer et/ou les charges restent impayés pendant une durée d’au moins deux mois prenant cours au décès du preneur.
Si le locataire ne vide pas complètement le logement
Tous les biens qui se trouvent dans le logement le jour de l’expulsion sont mis sur la voie publique.Si le locataire ne les reprend pas et s’ils encombrent la voie publique, ils sont enlevés et conservés par la commune au dépôt communal pendant maximum 6 mois, contre rémunération.
Quel délai pour réclamer un loyer impayé à Bruxelles ?
Au-delà d’une certaine période, on ne pourra plus réclamer les loyers qui n’ont pas été payés.
C’est ce qu’on appelle le délai de prescription. Pour le loyer impayé il s’agit de 5 ans à partir du moment où le paiement aurait dû être effectué.
Combien de loyer impayé avant expulsion du locataire ?
La règlementation ne précise pas combien de mois d’arriérés il faut avant de pouvoir demander une expulsion.
Mais l’expulsion ne sera pas décidée à la légère par les juges et ce à juste titre. Un seul mois de loyer non payé et quelques jours de retard ne seront pas suffisants. En pratique il faudra au moins 2 ou 3 mois de loyers impayés.
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