Comment faire quand un locataire ne paie pas en Flandre ?
Comment réagir face à un impayé de loyer ?
Voici les étapes pour réclamer un loyer impayé en Belgique. On observe des différences selon les régions Bruxelles, Wallonie et Flandre. Ici, nous détaillons le cas pour des locataires qui ne paient pas leur loyer en Flandre.
Il est possible d’obliger un locataire qui ne paie pas à quitter un bien loué, mais la procédure est très encadrée. Et ce, pour éviter les expulsions volontaires ou peu fondées. Un retard de quelques jours ou d’une seule mensualité ne suffira donc pas.
1. Envoyer une lettre recommandée au locataire
Vous n’avez pas reçu le loyer à temps? Contactez immédiatement le locataire. Ceci peut se faire par courrier ordinaire ou par mail.
Vous n’avez toujours rien reçu? Envoyez alors une lettre recommandée de mise en demeure, en demandant de payer les arriérés. Ne tardez pas trop, afin d’éviter que les arriérés ne gonflent trop.
2. Proposition d'un plan d'apurement au locataire
S’il n’y a pas de réaction, proposez ensuite vous-même rapidement un plan d’apurement, et ce par lettre recommandée également.
3. Contacter le CPAS
Par l'intermédiaire du CPAS, une intervention du Fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen (Fonds de lutte contre les expulsions) peut être demandée.
Le locataire et le propriétaire peuvent signaler un cas d'arriérés de loyer au CPAS. Le CPAS examine le dossier et décide s'il peut intervenir.
Si le CPAS décide d'enregistrer le dossier auprès du Fonds, une convention d'accompagnement est conclue entre le CPAS, le locataire et le bailleur :
- Le CPAS paie la moitié de l'arriéré de loyer directement au propriétaire.
- Pour l'autre moitié, un plan de remboursement est établi.
- Le propriétaire s'engage à ne pas saisir le juge de paix tant que le plan de remboursement est respecté et qu'il n'y a pas de nouvel arriéré de loyer.
4. Recours auprès du juge de paix
Si le locataire refuse le plan d’apurement ou ne le respecte pas, vous pouvez vous adresser au juge de paix et lui montrer que votre essai n’a pas réussi.
Vous pouvez alors demander non seulement de condamner le locataire à payer le montant des arriérés de loyer, mais aussi des éventuels dommages et intérêts et surtout de prononcer la résolution du contrat de bail et de commander l’expulsion du locataire.
Faites appel à un juge de paix
5. Intervention d'un huissier de justice
Si le juge ordonne au locataire de quitter le bien mais que le locataire reste dans le bien, vous devez faire appel à un huissier de justice pour l'expulser.
Lorsque le tribunal prononce l'expulsion, le locataire dispose exactement d'1 mois pour quitter le bien. Le délai de 1 mois court à compter de la signification du jugement par l'huissier de justice.
L'huissier de justice doit informer le locataire au moins 5 jours ouvrables à l'avance de la date exacte de l'expulsion.
6. Récupération des arriérés de loyer
Une fois le logement libéré, il vous reste à essayer de récupérer les arriérés de loyer. Ce ne sera généralement pas facile, surtout si votre ex-locataire est insolvable. Il vaut mieux dans ce cas demander au juge de paix, lors du procès, que la garantie locative puisse être utilisée pour payer ces dettes.
Autre possibilité : faire saisir – avant l’expulsion – les meubles et effets présents dans le logement. Attention, il y a des bien insaisissables comme les lits, vêtements et armoires, machines à laver, tables à manger et chaises, fers à repasser, cuisinières, frigos, etc…
Vous pouvez également demander une saisie sur salaire, sur les revenus du locataire.
7. Recours à un avocat
En cas de litige complexe ou d'importants arriérés, envisagez de faire appel à un avocat pour vous accompagner dans vos démarches.
Cas particuliers où le locataire ne paie pas : que faire ?
Si le locataire a quitté son logement sans laisser d’adresse
Si le locataire quitte le logement sans laisser d'adresse, envoyez-lui un recommandé à la dernière adresse connue ou à l'adresse de la location. En cas d'absence de réponse, adressez-vous à un huissier de justice pour le retrouver.
Si le locataire est décédé avec ou sans héritier
Le décès du locataire ne met pas immédiatement fin au bail.
Pour les baux d'habitation conclus à partir du 1er janvier 2019, le contrat prend fin de plein droit à la fin du deuxième mois suivant le décès. Les héritiers paient alors le loyer plus une redevance d'un mois de loyer. Dans ce délai de 2 mois, ils peuvent également indiquer qu'ils souhaitent poursuivre le bail.
Pour les baux d'habitation conclus avant le 1er janvier 2019, le décès de l'unique/dernier locataire ne met pas fin au bail. Les héritiers poursuivent le bail et peuvent le résilier comme le locataire aurait dû le faire lui-même (ex : donner un préavis de 3 mois pour un bail de 9 ans).
Le locataire n'a pas d'héritiers ? Dans ce cas, le propriétaire peut demander au juge de paix de nommer un curateur. Il vend le contenu et remet le produit de la vente au propriétaire.
Si le locataire ne vide pas complètement le logement
Tous les biens qui se trouvent dans le logement le jour de l’expulsion sont mis sur la voie publique.
Si le locataire ne les reprend pas et s’ils encombrent la voie publique, ils sont enlevés et conservés par la commune au dépôt communal pendant maximum 6 mois, contre rémunération (sauf s'il s'agit de biens périssables ou nuisibles à l'hygiène publique, à la santé ou à la sécurité).
Quel délai pour réclamer un loyer impayé en Flandre ?
Au-delà d’une certaine période, on ne pourra plus réclamer les loyers qui n’ont pas été payés.
C’est ce qu’on appelle le délai de prescription. Pour le loyer impayé il s’agit de 5 ans à partir du moment où le paiement aurait dû être effectué.
Combien de loyer impayé avant expulsion du locataire ?
La règlementation ne précise pas combien de mois d’arriérés il faut avant de pouvoir demander une expulsion.
Mais l’expulsion ne sera pas décidée à la légère par les juges et ce à juste titre. Un seul mois de loyer non payé et quelques jours de retard ne seront pas suffisants. En pratique il faudra au moins 2 ou 3 mois de loyers impayés.
Des questions pour mettre un bien en location ?
Découvrez nos recommandations pour mettre en location votre bien immobilier en toute sérénité ; De la rédaction du contrat de bail à la sélection des locataires, nous vous accompagnons à chaque étape du processus.
Vers le haut de la page
