Vente d’un bien loué : quelles conséquences pour le locataire ?
Vous êtes locataire et votre propriétaire vient de vous annoncer qu’il souhaitait vendre le bien que vous louez ? Quelles sont les conséquences pour vous ? Le nouveau propriétaire pourrait-il mettre fin à votre bail ? Découvrez les réponses à toutes vos questions.
Sur cette page
- Quels sont les droits du locataire en cas de vente par le propriétaire ?
- Résiliation du contrat de bail : conditions, préavis et délais à respecter
- Changement de propriétaire : Différence si le bail est enregistré et temps d’occupation du bien
- Conseil de Testachats pour protéger vos droits en tant que locataire
Quels sont les droits du locataire en cas de vente par le propriétaire ?
Le locataire doit-il être informé de la vente par le propriétaire?
Si le propriétaire souhaite mettre en vente un bien (ou une partie de bien) loué en vente, il devra en informer le locataire – de préférence par lettre recommandée.
Cette information doit permettre aux parties de s’arranger pour la visite du bien et éventuellement laisser l’occasion au locataire de réclamer l’enregistrement du bail pour assurer son opposabilité ou de faire une offre d’achat.
Le locataire a-t-il un droit de préemption (acheter le bien en priorité) ?
À Bruxelles, le locataire peut acheter le bien en priorité
Dans la région de Bruxelles-Capitale, pour toutes les ventes à partir du 1/1/2024, le locataire aura un « droit de préférence ».
Concrètement, cela signifie que lorsqu’un propriétaire souhaitera vendre un bien qu'il loue en tant que résidence principale, le locataire sera le premier en ligne pour pouvoir acheter le logement qu'il occupe. Cette mesure ne vaut pas pour les baux de courte durée (3 ans ou moins).
Au niveau de la procédure, le propriétaire bruxellois, lorsqu’il mettra en vente un bien loué, devra en informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le locataire disposera alors de 30 jours pour accepter la vente. Mais attention : l'offre est non négociable en termes de prix et de conditions. Si le locataire refuse ou ne réagit pas dans les 30 jours, le bien est mis sur le marché de façon normale.
Le droit de préemption n’existe pas dans les autres régions
Le droit de préemption ou de préférence n’existe pas dans les autres régions. Mais le contrat de bail peut contenir une telle clause et dans ce cas il faudra évidemment l’appliquer.
Le contrat de bail peut-il être résilié à cause de la vente ?
Le contrat de bail du locataire ne pourra pas être résilié en raison de la vente par le propriétaire initial. Ce n’est tout simplement pas un motif valable de résiliation du contrat.
Résiliation du contrat de bail : conditions, préavis et délais à respecter
Le contrat de bail du locataire peut être résilié par le propriétaire initial avant même la vente ?
Le locataire ne devra jamais quitter les lieux avant que le bien soit vendu. Concrètement, le contrat de bail est maintenu jusqu’au jour du passage de l’acte de vente devant le notaire, quand l’acheteur devient officiellement le propriétaire.
Le contrat de bail du locataire peut être résilié par le nouveau propriétaire ?
Si l’acheteur achète le bien comme investissement, donc pour le louer, le locataire pourra aussi rester dans le bien après la vente. Le nouveau propriétaire devra respecter le contrat de bail initial. Il ne pourra donc pas augmenter le loyer tant que le bail est en cours.
Mais si le bien est acheté par un propriétaire qui souhaite s’y installer ou quelqu’un de sa famille, ou souhaite y effectuer des travaux, il pourra y mettre fin sous les mêmes conditions que le propriétaire initial.
Apprenez-en plus sur la résiliation d’un contrat de bail, quels sont les délais et préavis à respecter.
Le nouveau propriétaire devra respecter le contrat initial si le bail a été enregistré
Si le contrat de bail a « une date certaine », c’est-à-dire qu’il a été enregistré par le propriétaire initial, le nouveau propriétaire devra le respecter. Par exemple, si le bail a été conclu pour une durée de 9 ans, le propriétaire devra respecter un préavis de 6 mois par exemple.
Pour qu’il y ait date certaine, il faut que le bail soit enregistré, qu’au moins un des signataires du bail soit décédé ou que le bail soit mentionné dans un acte notarié.
Cette date certaine est donc essentielle pour protéger les droits du locataire. D’où l’obligation (pour le propriétaire) et l’intérêt (pour le locataire) de faire enregistrer le bail.
En pratique les baux sont généralement enregistrés car c’est une obligation légale peu coûteuse.
Changement de propriétaire : Différence si le bail est enregistré et temps d’occupation du bien
Les règles diffèrent quelque peu par région si le bail est enregistré ou non et si le locataire occupe le bien depuis plus ou moins de 6 mois :
Si le bail n’est pas enregistré et occupation du bien par le locataire de moins de 6 mois
- À Bruxelles et en Wallonie, un locataire n’a alors aucune protection. La jurisprudence précise qu’il faut tout de même laisser un délai raisonnable au locataire pour quitter les lieux.
- En Flandres : ceci ne s’applique que pour les baux conclus avant le 1/1/2019. Pour les autres, il n’est plus possible de mettre le locataire à la porte du jour au lendemain.
Si le bail n’est pas enregistré et occupation du bien par le locataire de plus de 6 mois
À Bruxelles
L’acquéreur peut mettre fin au bail, s’il donne un préavis de 6 mois au locataire (suivant l’acte de vente du bien devant notaire).
Au-delà de ce délai, le propriétaire perd ce droit et doit respecter le bail dans les mêmes conditions que l’ancien propriétaire. Il doit occuper le bien personnellement ou pour y entreprendre des travaux. Cette résiliation peut avoir lieu avant la fin d’un contrat de 3 ans mais il doit verser une indemnité au locataire.
En Wallonie
Si le bail de 9 ans n’a pas de date certaine et le locataire occupe les lieux depuis plus de six mois, le propriétaire peut user d’un régime exceptionnel lui permettant de mettre fin au bail (par lettre recommandée) moyennant un préavis de 3 mois (au lieu de 6 mois) s’il va occuper personnellement les lieux ou y effectuer des travaux importants et ce, sans attendre l’expiration d’une période de 3 ans.
Le préavis doit être communiqué au locataire dans un délai de 3 mois après la passation de l’acte d’achat devant le notaire. Passé ce délai, le propriétaire ne peut plus faire valoir ce droit et il devra respecter les conditions normales de résiliation du bail.
En Flandre
Pour les baux conclus avant le 1/1/2019 :
Si le bail de 9 ans n’a pas de date certaine et si le locataire occupe les lieux depuis plus de six mois, le propriétaire peut user d’un régime exceptionnel lui permettant de mettre fin au bail (par lettre recommandée) moyennant un préavis de 3 mois (au lieu de 6 mois) s’il va occuper personnellement les lieux ou y effectuer des travaux importants et ce, sans attendre l’expiration d’une période de 3 ans. Le préavis doit être communiqué au locataire dans un délai de 3 mois après la passation de l’acte d’achat devant le notaire.
Passé ce délai, le propriétaire ne peut plus faire valoir ce droit et il devra respecter les conditions normales de résiliation du bail.
Pour les baux conclus après le 1/1/2019, ceci ne vaut plus. Si le nouveau propriétaire souhaite mettre fin au bail, il devra le faire dans les mêmes conditions que l'ancien propriétaire.
Conseil de Testachats pour protéger vos droits en tant que locataire
Comme nous l’avons expliqué, il est très important que le bail soit enregistré. Il s’agit d’ailleurs d’une obligation légale qui incombe au propriétaire.
Veillez à ce que le propriétaire s’en occupe et demandez-en la preuve.
Un bail verbal ne pouvant pas être enregistré, il vaut donc mieux exiger un écrit.
Bien qu’il s’agisse d’une obligation pour le propriétaire rien ne vous empêche en tant que locataire de le faire enregistrer vous-même.
Des questions sur votre location qui est vendue ?
Si vous avez des inquiétudes car le logement que vous louez est bientôt vendu, n'hésitez pas à contacter Testachats pour obtenir davantage d'informations sur vos droits.
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Le locataire doit-il être informé de la vente par le propriétaire?
Si le propriétaire souhaite mettre en vente un bien (ou une partie de bien) loué en vente, il devra en informer le locataire – de préférence par lettre recommandée.
Cette information doit permettre aux parties de s’arranger pour la visite du bien et éventuellement laisser l’occasion au locataire de réclamer l’enregistrement du bail pour assurer son opposabilité ou de faire une offre d’achat.
Le locataire a-t-il un droit de préemption (acheter le bien en priorité) ?
À Bruxelles, le locataire peut acheter le bien en priorité
Dans la région de Bruxelles-Capitale, pour toutes les ventes à partir du 1/1/2024, le locataire aura un « droit de préférence ».
Concrètement, cela signifie que lorsqu’un propriétaire souhaitera vendre un bien qu'il loue en tant que résidence principale, le locataire sera le premier en ligne pour pouvoir acheter le logement qu'il occupe. Cette mesure ne vaut pas pour les baux de courte durée (3 ans ou moins).
Au niveau de la procédure, le propriétaire bruxellois, lorsqu’il mettra en vente un bien loué, devra en informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le locataire disposera alors de 30 jours pour accepter la vente. Mais attention : l'offre est non négociable en termes de prix et de conditions. Si le locataire refuse ou ne réagit pas dans les 30 jours, le bien est mis sur le marché de façon normale.
Le droit de préemption n’existe pas dans les autres régions
Le droit de préemption ou de préférence n’existe pas dans les autres régions. Mais le contrat de bail peut contenir une telle clause et dans ce cas il faudra évidemment l’appliquer.
Le contrat de bail peut-il être résilié à cause de la vente ?
Le contrat de bail du locataire ne pourra pas être résilié en raison de la vente par le propriétaire initial. Ce n’est tout simplement pas un motif valable de résiliation du contrat.
Le contrat de bail du locataire peut être résilié par le propriétaire initial avant même la vente ?
Le locataire ne devra jamais quitter les lieux avant que le bien soit vendu. Concrètement, le contrat de bail est maintenu jusqu’au jour du passage de l’acte de vente devant le notaire, quand l’acheteur devient officiellement le propriétaire.
Le contrat de bail du locataire peut être résilié par le nouveau propriétaire ?
Si l’acheteur achète le bien comme investissement, donc pour le louer, le locataire pourra aussi rester dans le bien après la vente. Le nouveau propriétaire devra respecter le contrat de bail initial. Il ne pourra donc pas augmenter le loyer tant que le bail est en cours.
Mais si le bien est acheté par un propriétaire qui souhaite s’y installer ou quelqu’un de sa famille, ou souhaite y effectuer des travaux, il pourra y mettre fin sous les mêmes conditions que le propriétaire initial.
Apprenez-en plus sur la résiliation d’un contrat de bail, quels sont les délais et préavis à respecter.
Le nouveau propriétaire devra respecter le contrat initial si le bail a été enregistré
Si le contrat de bail a « une date certaine », c’est-à-dire qu’il a été enregistré par le propriétaire initial, le nouveau propriétaire devra le respecter. Par exemple, si le bail a été conclu pour une durée de 9 ans, le propriétaire devra respecter un préavis de 6 mois par exemple.
Pour qu’il y ait date certaine, il faut que le bail soit enregistré, qu’au moins un des signataires du bail soit décédé ou que le bail soit mentionné dans un acte notarié.
Cette date certaine est donc essentielle pour protéger les droits du locataire. D’où l’obligation (pour le propriétaire) et l’intérêt (pour le locataire) de faire enregistrer le bail.
En pratique les baux sont généralement enregistrés car c’est une obligation légale peu coûteuse.
Les règles diffèrent quelque peu par région si le bail est enregistré ou non et si le locataire occupe le bien depuis plus ou moins de 6 mois :
Si le bail n’est pas enregistré et occupation du bien par le locataire de moins de 6 mois
- À Bruxelles et en Wallonie, un locataire n’a alors aucune protection. La jurisprudence précise qu’il faut tout de même laisser un délai raisonnable au locataire pour quitter les lieux.
- En Flandres : ceci ne s’applique que pour les baux conclus avant le 1/1/2019. Pour les autres, il n’est plus possible de mettre le locataire à la porte du jour au lendemain.
Si le bail n’est pas enregistré et occupation du bien par le locataire de plus de 6 mois
À Bruxelles
L’acquéreur peut mettre fin au bail, s’il donne un préavis de 6 mois au locataire (suivant l’acte de vente du bien devant notaire).
Au-delà de ce délai, le propriétaire perd ce droit et doit respecter le bail dans les mêmes conditions que l’ancien propriétaire. Il doit occuper le bien personnellement ou pour y entreprendre des travaux. Cette résiliation peut avoir lieu avant la fin d’un contrat de 3 ans mais il doit verser une indemnité au locataire.
En Wallonie
Si le bail de 9 ans n’a pas de date certaine et le locataire occupe les lieux depuis plus de six mois, le propriétaire peut user d’un régime exceptionnel lui permettant de mettre fin au bail (par lettre recommandée) moyennant un préavis de 3 mois (au lieu de 6 mois) s’il va occuper personnellement les lieux ou y effectuer des travaux importants et ce, sans attendre l’expiration d’une période de 3 ans.
Le préavis doit être communiqué au locataire dans un délai de 3 mois après la passation de l’acte d’achat devant le notaire. Passé ce délai, le propriétaire ne peut plus faire valoir ce droit et il devra respecter les conditions normales de résiliation du bail.
En Flandre
Pour les baux conclus avant le 1/1/2019 :
Si le bail de 9 ans n’a pas de date certaine et si le locataire occupe les lieux depuis plus de six mois, le propriétaire peut user d’un régime exceptionnel lui permettant de mettre fin au bail (par lettre recommandée) moyennant un préavis de 3 mois (au lieu de 6 mois) s’il va occuper personnellement les lieux ou y effectuer des travaux importants et ce, sans attendre l’expiration d’une période de 3 ans. Le préavis doit être communiqué au locataire dans un délai de 3 mois après la passation de l’acte d’achat devant le notaire.
Passé ce délai, le propriétaire ne peut plus faire valoir ce droit et il devra respecter les conditions normales de résiliation du bail.
Pour les baux conclus après le 1/1/2019, ceci ne vaut plus. Si le nouveau propriétaire souhaite mettre fin au bail, il devra le faire dans les mêmes conditions que l'ancien propriétaire.
Comme nous l’avons expliqué, il est très important que le bail soit enregistré. Il s’agit d’ailleurs d’une obligation légale qui incombe au propriétaire.
Veillez à ce que le propriétaire s’en occupe et demandez-en la preuve.
Un bail verbal ne pouvant pas être enregistré, il vaut donc mieux exiger un écrit.
Bien qu’il s’agisse d’une obligation pour le propriétaire rien ne vous empêche en tant que locataire de le faire enregistrer vous-même.
Des questions sur votre location qui est vendue ?
Si vous avez des inquiétudes car le logement que vous louez est bientôt vendu, n'hésitez pas à contacter Testachats pour obtenir davantage d'informations sur vos droits.
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