Tout savoir sur l’usufruit en Belgique

Il y a de grandes chances que vous soyez un jour ou l’autre confronté au concept d'“usufruit ». Par exemple : 

• Lors du décès de votre conjoint(e) ou de votre cohabitant(e) légal(e) ; 
• Ou parce que vous jugez le moment venu d’organiser votre succession au profit de vos enfants. 

L’usufruit est en quelque sorte une forme de copropriété, l’autre partie étant ce que l’on appelle la nue-propriété. Pour en savoir plus à ce sujet, passez à la section « Devenir usufruitier ».

Comment fonctionne l’usufruit ?

L’usufruitier a “la jouissance” des biens qui appartiennent en fait au nu-propriétaire. Il peut les utiliser et en toucher les revenus. 

• Si l’usufruit porte sur une habitation, il peut l’occuper sans payer de loyer, ou la louer à un tiers et toucher les loyers. Mais pas question de décider unilatéralement de vendre ou de donner le bien, ni de.Vous ne pouvez pas non plus l’hypothéquer.
• S’il porte sur de l’argent, l’usufruitier touche les intérêts et les dividendes mais pas question de toucher au capital lui-même.

Vous pouvez devenir usufruitier dans le cadre d’une succession ou d’une donation.

L’usufruit dans le cadre d’une succession

Si une personne mariée décède sans avoir fait de testament, son partenaire survivant obtient automatiquement l’usufruit de tout ce qu’elle a laissé. 

Notez qu'on n’est jamais obligé d’accepter l’usufruit dont on hérite. On peut le refuser ou demander au(x) nu(s)-propriétaire(s) de le convertir en une somme d’argent.

Usufruit et cohabitation légale

Si le couple avait fait une déclaration de cohabitation légale, l’usufruit ne concerne, par contre, que la maison familiale et les meubles qui la garnissent. 

La nue-propriété est partagée entre les autres héritiers (généralement les enfants).

Usufruit et testament 

Un testament peut en disposer autrement. Par exemple, une personne mariée peut léguer la totalité de ses biens à ses enfants ou à quelqu’un d’autre. Mais sa volonté ne sera pas nécessairement exaucée totalement car, lors de l’ouverture de la succession, le partenaire survivant peut s’y opposer et réclamer sa réserve. 

Dans ce cas, il obtient l’usufruit sur la moitié de la succession et, au minimum, sur l’habitation familiale et ses meubles, même si cela représente plus de la moitié. Les cohabitants légaux, pour leur part, peuvent être déshérité totalement par testament. 

Usufruit et contrat de mariage

Une personne qui se remarie et qui souhaite favoriser ses enfants d’une précédente relation peut convenir, dans le contrat de mariage avec son nouveau conjoint, que ce dernier ou cette dernière renonce à l’usufruit (“la clause Valkeniers”). 

Même si le partenaire devra quitter le domicile familial après le décès, il pourra néanmoins continuer à l’occuper pendant six mois.

En savoir plus sur les droits de succession

L’usufruit dans le cadre d’une donation

Pour réduire les droits de succession pour leurs enfants, certains parents décident de leur faire donation, de leur vivant, d’une somme d’argent ou d’une habitation, mais en en conservant l’usufruit. 

C’est notamment la technique utilisée pour ce qu’on appelle l’achat scindé d’un immeuble : les parents n’achètent que l’usufruit, et les enfants acquièrent la nue-propriété avec l’argent dont les parents leur avaient fait donation au préalable.

Plus sur la donation mobilière

Plus sur la donation immobilière

Devenir usufruitier ne signifie pas seulement profiter d’un bien, cela implique aussi certaines obligations. Entre grosses réparations assumées par le nu-propriétaire, entretien courant à votre charge, inventaire obligatoire et assurance habitation, la loi encadre précisément ce que chacun peut attendre de l’autre.

Comprendre ces règles est essentiel pour éviter les malentendus et gérer l’usufruit en toute sérénité.

Les droits et devoirs de l’usufruitier

Il arrive que l’usufruit ne soit plus adapté à la situation des parties. Dans certains cas, l’usufruitier peut demander à le convertir en une somme d’argent, notamment lorsqu’il ne souhaite plus occuper ou gérer le bien. De leur côté, les nus-propriétaires peuvent, selon les liens familiaux et les conditions prévues par la loi, solliciter cette conversion.

Pour éviter les désaccords, la valeur de l’usufruit peut être fixée à l’amiable ou calculée selon une formule légale.

Comment mettre fin à un usufruit ?

Vous avez des questions sur la succession en général ? Consulter notre dossier sur les droits de successions et celui sur les méthodes pour les réduire.

Vous pouvez également appeler nos experts en succession tous les mardis de 9 à 12h30 et de 13 à 17h au 02 542 33 69. 

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Un aperçu des droits et devoirs les plus importants pour un usufruit commencé au plus tôt le 1/9/2021.

Quels droits donne l’usufruit ?

Lorsqu'on est usufruitier, on bénéficie bien entendu de certains droits sur les biens sur lesquels porte l'usufruit. On peut :

• En faire usage (par exemple, occuper gratuitement une maison) ;
• En percevoir les fruits et les revenus (par exemple, percevoir les loyers d'une maison mise en location ou les intérêts d'un portefeuille de titres) ;

Lorsque vous avez l'usufruit d'un bien, c'est au nu-propriétaire d'effectuer les "grosses" réparations, à savoir toutes les réparations qui affectent la structure du bien ou ses composants fixes, ou qui sont plus coûteuses que la valeur locative. Par exemple : des travaux au toit, à la chaudière ou aux châssis, des travaux d'isolation... 

Depuis septembre 2021, le nu-propriétaire peut vous demander d'y contribuer, comme expliqué ci-dessous, mais il doit planifier les travaux en concertation avec vous. Par contre, vous ne pouvez pas vous y opposer. 

Quel sont les obligations d’un usufruitier ? 

Voici les 4 obligations principales de l'usufruitier d'un bien immobilier.

1. Réaliser un inventaire

Quand vous devenez usufruitier d’une habitation, vous devez dès le départ réaliser un inventaire avec le nu-propriétaire pour bien décrire l’état du bien : 

• Depuis septembre 2021, cette obligation est commune ; 
• L’intervention d’un notaire n’est pas nécessaire ;
• Cela ne coûte rien si vous le faites vous-même ; 
• Cet inventaire doit être écrit et signé par les deux parties. 

Ce document pourra prouver, si nécessaire, que quelque chose n’était pas en ordre quand vous avez pris possession de l’immeuble. 

2. Utiliser les biens de manière prudente et raisonnable

Vous êtes bien sûr tenu d’utiliser les biens dont vous avez l’usufruit conformément à leur destination, c’est-à-dire de manière prudente et raisonnable. S’il s’agit d’un logement, vous devez donc le garder en bon état jusqu’à ce qu’il revienne au nu-propriétaire à la fin de l’usufruit. 

• Les petites réparations, comme les travaux de peinture, et l’entretien normal (de la chaudière, par exemple) sont à votre charge. Sauf s’il s’agit d’une usure normale. 
• Depuis septembre 2021, le nu-propriétaire peut vous demander de contribuer aux “grosses” réparations. Cette contribution est fonction de la part de l’usufruit dans la valeur totale de la maison. Vous pouvez fixer cette part entre vous, ou utiliser la formule légale. 

Si l’usufruit porte sur des biens “meubles”, vous pouvez les utiliser jusqu’à ce qu’ils soient hors d’usage (personne ne sera obligé de les remplacer ensuite).

3. Assurer le bien

Vous êtes également tenu de souscrire une assurance habitation et le nu-propriétaire peut exiger que vous en apportiez la preuve.

4. Accepter une visite annuelle du bien

Vous devez accepter une visite de l’immeuble par le nu-propriétaire une fois par an.

L'usufruit ne prend normalement fin qu'au décès de l’usufruitier. C’est à ce moment-là que le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété sans aucune formalité. Mais il peut arriver que : 

• L’usufruitier préfère de l’argent plutôt qu’un usufruit ;
• Le nu-propriétaire ne veuille pas attendre aussi longtemps. Exemple classique : un père se remarie avec une personne plus jeune et les enfants du premier mariage, qui risquent de devoir attendre très longtemps la fin de l'usufruit du beau-parent, souhaitent devenir pleinement propriétaires plus tôt. 

Si l'on en arrive à un rachat, vous devez savoir comment la valeur de votre usufruit peut être déterminée (voir plus loin).

Si vous préférez de l’argent

Si vous n’avez pas (ou plus) l’intention de continuer à habiter l’immeuble ou à le mettre en location, vous pouvez généralement, en tant que partenaire survivant, exiger du nu-propriétaire qu’il convertisse l’usufruit, selon l’expression consacrée. Dans ce cas, vous échangez votre usufruit contre une somme d’argent. 

• Vous pouvez l’exiger pour l’habitation familiale et son contenu.
• Pour les autres biens, vous ne pouvez le faire que s’il y a des enfants communs et, sinon, seulement pendant les cinq ans suivant le décès (après quoi, votre demande peut être refusée). 

Si le nu-propriétaire veut mettre fin à votre usufruit

En tant que partenaire survivant, vous ne pouvez pratiquement jamais être forcé à convertir votre usufruit.

• Pour l’habitation familiale et son contenu, le nu-propriétaire ne peut pas en exiger la conversion. 
• Pour les autres biens, cela dépend. 

Les enfants communs peuvent toujours exiger la conversion, sauf si le défunt l’avait interdit dans son testament. 

Les enfants d’une relation précédente sont protégés légalement : le défunt ne peut pas leur interdire de convertir dans son testament. En outre, la durée de l’usufruit est automatiquement réduite à leur profit si vous n’avez pas au moins 20 ans de plus que l’aîné de ces enfants : votre âge est fictivement porté jusqu’à 20 ans au-dessus de celui de l’aîné des enfants. Si l’une des personnes concernées ne veut pas la conversion, le juge peut trancher. 

S’il n’y a pas d’enfants communs, un nu-propriétaire peut tout au plus demander la conversion, et non l’exiger, et le juge peut toujours y faire obstacle.

Comment se calcule la valeur de l'usufruit ?

Vous pouvez estimer librement la valeur de votre usufruit avec le nu-propriétaire. Si vous parvenez à vous mettre d'accord sur un montant, vous pouvez procéder à la conversion de l'usufruit sur cette base. Par exemple, le conjoint survivant et les deux enfants du défunt décident de partager la valeur de l'immeuble en 3 et donc de racheter l'usufruit en "payant" un tiers à l'usufruitier. 

Mais, généralement, personne n'a envie d'être lésé dans l'opération et on va plutôt essayer de donner une valeur la plus réaliste possible à l'usufruit. C'est évidemment plus facile à dire qu'à faire : estimer la valeur d'un usufruit suppose qu'on tienne compte : 

• De l'espérance de vie de l'usufruitier ;  
• D'un taux d'intérêt équitable ;  
• De l'inflation car la valeur d'aujourd'hui ne sera plus la même dans 20 ans et il faut donc anticiper le phénomène. 

Si le calcul vous semble trop complexe ou si les parties n'arrivent pas à se mettre d'accord, vous pouvez utiliser la formule légale. 

La formule légale pour le calcul de la valeur de l’usufruit

La valeur de l'usufruit pour la conversion en espèces ou pour la répartition de la part de chacun dans les frais de grosses réparations peut être calculée, au besoin, avec cette formule légale :

« La valeur en pleine propriété multipliée par un pourcentage fixé par la loi sur la base d’une part, de l’espérance de vie, et d’autre part du taux d’intérêt moyen en vigueur les deux dernières années. » 

Ces pourcentages sont revus chaque année en juillet. Vous pouvez les retrouver sur le site web du Moniteur belge. Il suffit d’indiquer « conversion usufruit » à la ligne « Mot(s) du titre » et d’ensuite cliquer sur « Rechercher ».

Notez que la formule n’est pas toujours à l’avantage de l’usufruitier, notamment lorsque les taux d’intérêt sont bas.

Ne confondez pas avec la formule fiscale !

La formule de calcul présentée ici ne s'applique qu'à la valeur de l'usufruit au moment de la conversion ou du partage. Il existe une autre formule légale, mais qui ne s'applique qu'au calcul de l'impôt sur les successions et les donations.

Dans le contexte fiscal, vous êtes en effet obligé d'appliquer cette formule : 

« La valeur en pleine propriété multipliée par un coefficient fixe en fonction de l'âge de l'usufruitier (allant de 18 pour une personne de moins de 20 ans à 2 pour une personne de plus de 80 ans), le tout multiplié par 4 %. »

Cela signifie que dans la déclaration de succession du défunt, vous devez diviser la valeur de l'héritage en question entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. L'administration fiscale déterminera alors les droits de succession éventuellement dus (en pratique, le partenaire survivant ne doit souvent rien payer). 

Pour les droits de donation en cas de donation avec réserve d'usufruit, la même méthode de calcul s'applique.