Ce que vous devez savoir en tant qu’usufruitier

Il y a de grandes chances que vous soyez un jour ou l’autre confronté au concept de “l’usufruit ». Par exemple, lors du décès de votre conjoint(e) ou de votre cohabitant(e) légal(e). Ou parce que vous jugez le moment venu d’organiser votre succession au profit de vos enfants. L’usufruit est en quelque sorte une forme de copropriété, l’autre partie étant ce que l’on appelle la nue-propriété. Pour en savoir plus à ce sujet, passez à la section « Devenir usufruitier ».

Qu’implique l’usufruit ?

L’usufruitier a “la jouissance” des biens qui appartiennent en fait au nu-propriétaire. Il peut les utiliser et en toucher les revenus. Si l’usufruit porte sur une habitation, il peut l’occuper sans payer de loyer, ou la louer à un tiers et toucher les loyers. S’il porte sur de l’argent, l’usufruitier touche les intérêts et les dividendes. 
Mais pas question de décider unilatéralement de vendre ou de donner le bien. Vous ne pouvez pas non plus l’hypothéquer. Et, s’il s’agit d’argent, pas question de toucher au capital lui-même.

Ce qui a changé au 1/9/2021 

Si l’usufruit date au plus tôt du 1/9/2021, de nouvelles règles s’appliquent, notamment :

1. L’obligation d’établir un inventaire au début de l’usufruit n’est plus seulement une obligation légale pour vous-même, mais aussi pour le nu-propriétaire.
2. Vous êtes tenu de souscrire une assurance habitation.
3. Le nu-propriétaire peut vous demander de contribuer proportionnellement au coût des grosses réparations au logement.
4. Le nu-propriétaire peut visiter l’immeuble une fois par an s’il le souhaite.

Vous trouverez ici les droits et devoirs d’un usufruitier.

Pour un usufruit entamé avant le 1/9/2021, les anciennes règles restent d’application, sauf si vous et le nu-propriétaire en convenez autrement.

L'usufruit peut être résilié par anticipation

L'usufruit est, dans tous les cas, temporaire, il ne dure que le temps que vous êtes en vie. Il prend fin au moment de votre décès, et le nu-propriétaire entre alors en possession de la pleine propriété sans aucune formalité. Mais il arrive que l'une des parties souhaite mettre fin à l'usufruit de manière anticipée.
Parce que les relations entre l'usufruitier et le nu-propriétaire sont tendues, par exemple, lorsqu'un père se remarie avec une personne plus jeune. Les enfants du premier mariage risquent alors de devoir attendre très longtemps la fin de l'usufruit du beau-parent. S'ils veulent devenir pleinement propriétaires plus tôt, ils peuvent essayer de racheter l'usufruit.

Mais il est également possible qu'à un moment donné, vous en ayez vous-même assez de l'usufruit et que vous préfériez recevoir la valeur de l'usufruit en espèces.

Pour plus de détails à ce sujet, voir la section Comment mettre fin à l'usufruit de manière anticipée dans ce dossier.

Vous pouvez devenir usufruitier dans le cadre d’une succession ou d’une donation.

Dans le cadre d’une succession

Si une personne mariée décède sans avoir fait de testament, son partenaire survivant obtient automatiquement l’usufruit de tout ce qu’elle a laissé. Si le couple avait fait une déclaration de cohabitation légale, l’usufruit ne concerne, par contre, que la maison familiale et les meubles qui la garnissent. La nue-propriété est partagée entre les autres héritiers (généralement les enfants). 

Un testament peut en disposer autrement. Par exemple, une personne mariée peut léguer la totalité de ses biens à ses enfants ou à quelqu’un d’autre. Mais sa volonté ne sera pas nécessairement exaucée totalement car, lors de l’ouverture de la succession, le partenaire survivant peut s’y opposer et réclamer sa réserve. 
Dans ce cas, il obtient l’usufruit sur la moitié de la succession et, au minimum, sur l’habitation familiale et ses meubles, même si cela représente plus de la moitié. Les cohabitants légaux, pour leur part, peuvent se déshériter totalement l’un l’autre par testament. 

Une personne qui se remarie et qui souhaite favoriser ses enfants d’une précédente relation peut convenir, dans le contrat de mariage avec son nouveau conjoint, que ce dernier ou cette dernière renonce à l’usufruit (“la clause Valkeniers”). Même si le partenaire devra quitter le domicile familial après le décès, il pourra néanmoins continuer à l’occuper pendant six mois.

On n’est jamais obligé d’accepter l’usufruit dont on hérite. On peut le refuser ou demander au(x) nu(s)-propriétaire(s) de le convertir en une somme d’argent.

Dans le cadre d’une donation

Pour réduire les droits de succession pour leurs enfants, certains parents décident de leur faire donation, de leur vivant, d’une somme d’argent ou d’une habitation, mais en en conservant l’usufruit. C’est notamment la technique utilisée pour ce qu’on appelle l’achat scindé d’un immeuble : les parents n’achètent que l’usufruit, et les enfants acquièrent la nue-propriété avec l’argent dont les parents leur avaient fait donation au préalable.

Un aperçu des droits et devoirs le plus importants pour un usufruit commencé au plus tôt le 1/9/2021.

Qu’êtes-vous en droit d’attendre en tant qu’usufruitier ?

Lorsque vous avez l'usufruit d'un bien, c'est au nu-propriétaire d'effectuer les "grosses" réparations, à savoir toutes les réparations qui affectent la structure du bien ou ses composants fixes, ou qui sont plus coûteuses que la valeur locative. Par exemple : des travaux au toit, à la chaudière ou aux châssis, des travaux d'isolation... 
Depuis septembre 2021, le nu-propriétaire peut vous demander d'y contribuer, comme expliqué ci-dessous, mais il doit planifier les travaux en concertation avec vous. Par contre, vous ne pouvez pas vous y opposer. 

Qu’attend-on de vous en tant qu’usufruitier ? 

Quand vous devenez usufruitier d’une habitation, vous devez dès le départ réaliser un inventaire avec le nu-propriétaire pour bien décrire l’état du bien. Depuis septembre 2021, cette obligation est commune. L’intervention d’un notaire n’est pas nécessaire, et cela ne coûte rien si vous le faites vous-même. Mais cet inventaire doit être écrit et signé par les deux parties. Ce document pourra prouver, si nécessaire, que quelque chose n’était pas en ordre quand vous avez pris possession de l’immeuble. Vous êtes bien sûr tenu d’utiliser les biens dont vous avez l’usufruit conformément à leur destination, c’est-à-dire de manière prudente et raisonnable. S’il s’agit d’un logement, vous devez donc le garder en bon état jusqu’à ce qu’il revienne au nu-propriétaire à la fin de l’usufruit. 

Les petites réparations, comme les travaux de peinture, et l’entretien normal (de la chaudière, par exemple) sont à votre charge. Sauf s’il s’agit d’une usure normale. 

Depuis septembre 2021, le nu-propriétaire peut vous demander de contribuer aux “grosses” réparations. Cette contribution est fonction de la part de l’usufruit dans la valeur totale de la maison. Vous pouvez fixer cette part entre vous, ou utiliser la formule légale. 

Vous êtes désormais également tenu de souscrire une assurance habitation et le nu-propriétaire peut exiger que vous en apportiez la preuve.

Si l’usufruit porte sur des biens “meubles”, vous pouvez les utiliser jusqu’à ce qu’ils soient hors d’usage (personne ne sera obligé de les remplacer ensuite).

Vous devez accepter une visite de l’immeuble par le nu-propriétaire une fois par an. 

Il arrive que l’une des deux parties souhaite mettre fin plus tôt à l’usufruit. Il faut savoir que dans certains cas, cela peut juste être demandé, pas exigé.

Vous pouvez toujours convenir de la valeur de l'usufruit avec le nu-propriétaire. Mais un calcul correct présuppose, entre autres, que vous puissiez "actualiser" les chiffres. En tant qu'usufruitier, vous étiez supposé bénéficier des revenus du bien encore pendant de nombreuses années, sans doute voudrez-vous obtenir la contre-valeur actuelle de ces montants futurs (parce que, par exemple, si vous souhaitez disposer d’une somme de 10 000 € dans 25 ans, le montant nécessaire aujourd’hui sera inférieur en supposant que ce montant rapportera quelque chose en intérêts pendant 25 ans). En outre, personne ne veut avoir le sentiment d'avoir été désavantagé. Si cela ne vous convient pas, vous pouvez utiliser une formule légale.

Si vous préférez de l’argent

Si vous n’avez pas (ou plus) l’intention de continuer à habiter l’immeuble ou à le mettre en location, vous pouvez généralement, en tant que partenaire survivant, exiger du nu-propriétaire qu’il convertisse l’usufruit, selon l’expression consacrée. Dans ce cas, vous échangez votre usufruit contre une somme d’argent. 

• Vous pouvez l’exiger pour l’habitation familiale et son contenu.
• Pour les autres biens, vous ne pouvez le faire que s’il y a des enfants communs et, sinon, seulement pendant les cinq ans suivant le décès (après quoi, votre demande peut être refusée). 

Si le nu-propriétaire veut mettre fin à votre usufruit

En tant que partenaire survivant, vous ne pouvez pratiquement jamais être forcé à convertir votre usufruit.

• Pour l’habitation familiale et son contenu, le nu-propriétaire ne peut pas en exiger la conversion. 
• Pour les autres biens, cela dépend. 

Les enfants communs peuvent toujours exiger la conversion, sauf si le défunt l’avait interdit dans son testament. 

Les enfants d’une relation précédente sont protégés légalement : l’interdiction de convertir ne peut pas leur être imposée par le défunt dans son testament. En outre, la durée de l’usufruit est automatiquement réduite à leur profit si vous n’avez pas au moins 20 ans de plus que l’aîné de ces enfants : votre âge est fictivement porté jusqu’à 20 ans au-dessus de celui de l’aîné des enfants. Si l’une des personnes concernées ne veut pas la conversion, le juge peut trancher. 

S’il n’y a pas d’enfants communs, un nu-propriétaire peut tout au plus demander la conversion, et non l’exiger, et le juge peut toujours y faire obstacle.

La formule légale pour le calcul de la valeur de l’usufruit

La valeur de l'usufruit pour la conversion en espèces ou pour la répartition de la part de chacun dans les frais de grosses réparations peut être calculée, au besoin, avec cette formule légale :

• la valeur en pleine propriété multipliée par un pourcentage fixé par la loi sur la base d’une part, de l’espérance de vie, et d’autre part du taux d’intérêt moyen en vigueur les deux dernières années. 
  Ces pourcentages sont revus chaque année en juillet. Vous pouvez les retrouver sur le site web du Moniteur belge. Il suffit d’indiquer « tables de conversion de l’usufruit » à la ligne « Mot(s) du titre » et d’ensuite cliquer sur « Liste ».

Les taux d’intérêt étant bas, la formule n’est pas toujours à l’avantage de l’usufruitier.

Ne confondez pas avec la formule fiscale !

La formule de calcul présentée ici ne s'applique qu'à la valeur de l'usufruit au moment de la conversion ou du partage. Il existe une autre formule juridique, mais qui ne s'applique qu'au calcul de l'impôt sur les successions et les donations.

Dans le contexte fiscal, vous êtes en effet obligé d'appliquer cette formule : la valeur en pleine propriété multipliée par un coefficient fixe en fonction de l'âge de l'usufruitier (allant de 18 pour une personne de moins de 20 ans à 2 pour une personne de plus de 80 ans), le tout multiplié par 4 %.

Cela signifie que dans la déclaration de succession du défunt, vous devez diviser la valeur de l'héritage en question entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. L'administration fiscale déterminera alors les droits de succession éventuellement dus (en pratique, le partenaire survivant ne doit souvent rien payer). 

Pour les droits de donation en cas de donation avec réserve d'usufruit, la même méthode de calcul s'applique.